나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8901 [1] 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 '반야월초등학교' 서측 인근에 위치하는 에스에이치빌(통칭 더퍼스트) 제5층 제501호 구분건물로서, 부근 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 9층건 중 제5층 제501호로서 외벽 : 화강석 및 시멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 내장타일 등 마감, 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감, 창호 : 시스템 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄하며 사다리형에 가까운 토지로서 건부지(오피스텔 및 다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서호동 90-5 :제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반야월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-16)(반야월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람,지적재조사사업 완료 (토지정보과)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8901 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 5층501호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 다세대주택 혼합 용도)

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

* 건물면적: 82.35㎡ (약 24.92평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본 상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 '반야월초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 대체로 평탄하며, 사다리형에 가까운 토지로 건부지(오피스텔 및 다세대주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반야월초등학교), 절대보호구역(반야월초등학교), 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 하천구역 관련 사항은 건설과에 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 요약: 본건은 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

* 등기부 요약:

* 2016-11-04: 소유권보존 (주식회사에스에이치건축)

* 2024-07-03: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 2024-07-03: 주택임차권 (임차인: 이동우, 권리금액: 175,000,000원) - 말소: 인수 (매수인이 인수해야 하는 권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동우

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-05-31

* 대항력: 있음

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 순위 7번 임차권등기가 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 만약 배당에서 임차 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 반야월초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편이며, 주변 상권은 주거 지역의 특성에 맞는 근린 상업 기능이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 반야월초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스 승강장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 특이사항: 건물은 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 이동우의 보증금 175,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 혼합 용도: 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물로, 관리 규약 및 운영에 있어 복합적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 제한: 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축이나 용도 변경 시 군사적 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 서호동에 위치한 오피스텔로, 반야월초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 현재 강제경매 진행 중이며, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고, 그 보증금이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 권리분석 시 가장 중요한 요소이며, 입찰가를 산정함에 있어 결정적인 영향을 미칩니다. 감정평가액은 174,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금 175,000,000원을 고려하면 실제 매수인의 총 취득 비용은 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가될 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해, 일반 매매 대비 경매에서 유리한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 교육 및 교통 환경: 반야월초등학교와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 신축 건물: 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 이용 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시장 가치를 약 187,556,000원으로 추정합니다. 이는 최근 유사한 연식(2016년 준공)의 주변 건물(반야월파크뷰) 거래 사례(48.285㎡, 110,000,000원)를 바탕으로 산출되었습니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

시장가치: 약 187,556,000원

인수 보증금: 175,000,000원

예상 입찰가: 187,556,000원 - 175,000,000원 = 12,556,000원

이를 고려하여, 예상 입찰가는 약 13,000,000원 수준을 권장합니다.

(참고: 이 입찰가로 낙찰 시, 총 매수인은 입찰가 13,000,000원 + 인수 보증금 175,000,000원 = 188,000,000원을 부담하게 됩니다. 이는 추정 시장 가치와 유사한 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.