나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8921 [1] 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 104동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1)아파트는 대구광역시 수성구 두산동 소재 ""황금네거리"" 남서측 인근에 위치
하는 ""에스케이리더스뷰 제104동 17층 1703호"" 단위세대로서 주변은 대단위 아파트단지,
근린상가 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건 기호2) 구분상가는 대구광역시 북구 태전동 소재 ""매천고등학교"" 서측 인근에 위치
하는 ""태전휴먼시아1단지 분산상가동 1층2층3층 105호""단위 구분상가로서 주변은 아파트
단지, 근린생활시설 및 단독, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등
을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

교통상황

본건 구분상가가 속한 아파트단지까지 차량은 접근이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간
선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트단지 내 구분상가로서의 전반적인 교통상황은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 분산상가동 1층2층3층 105호 단위 구분상가로서,
- 외벽 : 적벽돌, 세멘몰탈위 페인트 및 방부목루바 등
- 내벽 : 타일, 벽지 및 내부 인테리어 등
- 바닥 : 대리석, 강화마루 및 타일 등
- 창호 : 샷시2중창호 및 복층유리 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제104동 43층건 중 17층 1703호 단위세대로서,
- 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 및 콘크리트위 페인팅
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등
- 창호 : 시스템 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

이용상태

본건 구분상가는 1층,2층은 창고로, 3층은 참사랑기억학교(노인치매예방교육시설)로 이
용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분상가의 대지권 목적 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 다각형의 토지로서 건
(아파트, 상가 및 부속건물)부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 건(아파트, 근린생활시설 및 부속건물)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 동대구로, 북측으로 청수로, 남측 및 서측으로 왕복 4차선의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(접합), 소로3류(폭 8M
미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구
역, 택지개발지구(택지개발사업완료)임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(약 70
M 이상)(접합), 광로3류(폭 40M~50M)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 가축사육제한
구역임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8921 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 104동 17층 1703호

용도: 아파트

건물면적: 110.97㎡ (약 33.56평)

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

감정가: 995,000,000원

건축년도: 2010년 09월 30일 사용승인

건물 규모: 104동 중 17층, 총 43층 건물 (단지 내 최고 57층)

주차대수: 단지 내 총 2,171대 주차 가능 (세대당 약 2.75대)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 북성새마을금고

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M) 접함, 소로3류(폭 8M 미만) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 대구광역시 수성구 두산동에 위치한 "황금네거리" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 그리고 후면의 단독주택지로 형성되어 있어 주거 환경이 우수합니다.

교통 접근성: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 위치한 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 뛰어나 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

주변 도로 상태: 아파트 단지 동측으로 왕복 6차선 도로가 접해 있으며, 동대구로, 청수로 등 주요 도로와도 인접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

도시계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2025년 06월 13일 접수된 군위축산업협동조합의 근저당권 (을12)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 3,225,185,906원

채권자 정보: 본 경매의 채권자는 북성새마을금고입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 기타 참고사항에 "임대관계 등은 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설 분포: 본건 아파트 단지 인근으로 다양한 근린상가가 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

일반적인 상권 특성: 대단지 아파트 주변의 전형적인 상권으로, 주민들의 소비 패턴에 기반한 안정적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

단지명: 수성SK리더스뷰

주소: 대구광역시 수성구 두산동 113

사용승인일: 2010년 09월 30일

규모: 총 7개동, 788세대

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주차: 지상 6대, 지하 24대, 총 1534대 (단지 전체 기준)

편의시설 및 기타:

단지 인근의 대단위 아파트 단지와 상가 시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: "임대관계 등은 미상임"이라는 기재로 인해, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 중요한 부분입니다.

감정가와 시세 비교: 본건의 감정가는 995,000,000원이나, 최근 유사 물건의 매매가는 1,180,000,000원(17층, 110.6㎡)으로 더 높게 형성되어 있어, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 3,225,185,906원으로 높은 편이나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정이므로 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 명문 학군과 뛰어난 생활 인프라를 갖춘 수성SK리더스뷰 아파트로, 입지적 가치가 높습니다. 17층의 탁 트인 조망권과 넓은 면적을 자랑하며, 최근 시세 또한 우상향하는 추세입니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 시세 상승 가능성과 안정적인 주거 환경을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 수성구 핵심 지역에 위치하여 우수한 학군 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

대단지 브랜드 아파트: 수성SK리더스뷰는 지역 내 인지도가 높은 대단지 아파트로, 주거 만족도가 높습니다.

가치 상승 잠재력: 신축급 아파트로서 꾸준한 수요가 예상되며, 지역 개발 및 인프라 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

합리적인 감정가: 최근 시장 거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건(110.6㎡, 17층)의 매물이 1,180,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 995,000,000원으로, 시장가 대비 낮은 편입니다. 그러나 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 1,050,000,000원에서 1,100,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 신중하게 접근하신다면, 감정가를 상회하는 시장 가격을 고려하여 1,050,000,000원을 기준으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.