나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8899 [1] 대구광역시 수성구 범어동 177-1 범어서한포레스트 15층201동1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(주거용 오피스텔)인 ""범어서한포레스트 15층 201동 1502호(전용면적:
74.9984㎡, 계단식, 서향)""로서, 대구광역시 수성구 범어동 소재 '대구지방법원' 남서측
인근에 위치하고 있음.

- 주위는 범어네거리에서 북측 벤처밸리네거리로 이어진 광대로 간선도로를 따라 아파트 및
오피스텔, 업무용빌딩, 관공서(법원), 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 건물동까지 제반차량 접근 가능하며, 서측 간선도로변으로 도로 1~2분 및 4분
내외 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 3~4분 거리에 도시철도 2호선 '범어역'이 소재하
고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 41층 건물(201동) 중 15층 1502호로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 ""2020. 07. 27.""

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 화강석 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는
「방3, 주방, 거실, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 구비되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 대체로 서측 및 남측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 사다리
형의 토지로서, '아파트 및 오피스텔, 근리생활시설' 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 건물동 부지 서측으로 약 70m, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3~4차선,
동측으로 왕복 3차선 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 오피스텔의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이
용계획사항은 ""중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용
), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}
확인""에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8899 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 177-1 범어서한포레스트 201동 1502호

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물면적 (전용면적): 75.00㎡ (약 22.69평)

사용승인일: 2020년 07월 27일

감정가: 341,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 범어동, 대구지방법원 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 오피스텔, 업무용 빌딩, 관공서, 각종 근린생활시설이 밀집된 지역에 소재합니다.

* 교통:

* 시내버스정류장이 도보 1~4분 거리에 위치합니다.

* 도시철도 2호선 범어역이 도보 약 3~4분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 서측 간선도로와 함께 남측, 북측, 동측으로 왕복 3~4차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획: 본건의 대지권 목적 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구에 해당하며, 광로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 08월 06일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 강제경매(갑3) 등의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 설정등기 (채권자: 정언규)는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 임대차보증금 390,000,000원 전액이 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 06일

* 확정일자: 2023년 05월 01일

* 배당신고일자: 2024년 07월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 임차 보증금 390,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대구 수성구의 핵심 지역인 범어동에 위치하며, 대구지방법원을 비롯하여 각종 업무시설, 주거단지, 상업시설이 밀집된 상권의 중심에 있습니다.

* 주변의 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 각종 편의시설 및 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 입지적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성: 본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개 등으로 구성되어 있어 일반 아파트와 유사한 수준의 주거 편의성을 제공합니다.

* 편의시설: 범어네거리 및 주변의 다양한 쇼핑, 외식, 금융, 의료 관련 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: 수성구는 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 본건 인근에도 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정 씨의 임차 보증금 390,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 390,000,000원의 부담이 발생함을 의미합니다.

* 복합 용도지역: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구 등 여러 용도지역에 해당하므로, 향후 건물 이용이나 개발에 있어 복합적인 규제를 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구 범어동의 핵심 입지에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의 환경을 자랑합니다.

* 그러나 3억 9천만원에 달하는 선순위 임차 보증금이 매수인에게 인수되는 점은 투자 결정에 있어 매우 큰 부담으로 작용합니다.

* 현재의 시장 시세와 인수되는 보증금 규모를 비교했을 때, 수익을 기대하며 투자하기에는 매우 어려운 조건의 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 높은 수준의 생활 편의성과 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 08일: 74.9984㎡ (17층) 거래가 31,700만원

* 2026년 04월 29일: 74.9755㎡ (38층) 거래가 31,800만원

* 본 건(전용면적 75.00㎡)과 유사한 면적의 최근 거래가는 31,700만원 ~ 31,800만원 수준으로, 이를 현 시세로 추정할 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 341,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 : 시장 시세 수준인 약 31,700만원을 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

* 중요 고려사항 : 그러나 본 건에는 매수인에게 인수되는 선순위 임차 보증금 390,000,000원이 존재합니다.

* 따라서, 상기 예상 입찰가 31,700만원으로 낙찰받을 경우, 매수인이 최종적으로 부담하는 총 금액은 31,700만원(입찰가) + 390,000,000원(인수 보증금) = 707,000,000원이 됩니다.

* 이는 현재 시장 시세(약 31,700만원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 본 건은 현재 시장 상황에서 수익을 기대하며 입찰하기 어려운 물건입니다.

* 투자자는 인수되는 보증금 규모를 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 수익성 확보가 매우 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.