나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8899 [1] 대구광역시 수성구 범어동 177-1 범어서한포레스트 15층201동1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(주거용 오피스텔)인 ""범어서한포레스트 15층 201동 1502호(전용면적:
74.9984㎡, 계단식, 서향)""로서, 대구광역시 수성구 범어동 소재 '대구지방법원' 남서측
인근에 위치하고 있음.

- 주위는 범어네거리에서 북측 벤처밸리네거리로 이어진 광대로 간선도로를 따라 아파트 및
오피스텔, 업무용빌딩, 관공서(법원), 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 건물동까지 제반차량 접근 가능하며, 서측 간선도로변으로 도로 1~2분 및 4분
내외 거리에 시내버스정류장이, 도보 약 3~4분 거리에 도시철도 2호선 '범어역'이 소재하
고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 41층 건물(201동) 중 15층 1502호로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 ""2020. 07. 27.""

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 화강석 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는
「방3, 주방, 거실, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 구비되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 대체로 서측 및 남측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 사다리
형의 토지로서, '아파트 및 오피스텔, 근리생활시설' 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 건물동 부지 서측으로 약 70m, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3~4차선,
동측으로 왕복 3차선 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 오피스텔의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이
용계획사항은 ""중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용
), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}
확인""에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

물건 비고

2026.7.22.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 정언규의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8899 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 177-1 범어서한포레스트 201동 1502호

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물면적 (전용면적): 75.00㎡ (약 22.69평)

사용승인일: 2020년 07월 27일

감정가: 341,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 범어동, 대구지방법원 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 오피스텔, 업무용 빌딩, 관공서, 각종 근린생활시설이 밀집된 지역에 소재합니다.

* 교통:

* 시내버스정류장이 도보 1~4분 거리에 위치합니다.

* 도시철도 2호선 범어역이 도보 약 3~4분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 서측 간선도로와 함께 남측, 북측, 동측으로 왕복 3~4차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획: 본건의 대지권 목적 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구에 해당하며, 광로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 08월 06일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 강제경매(갑3) 등의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 설정등기 (채권자: 정언규)는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 임대차보증금 390,000,000원 전액이 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 06일

* 확정일자: 2023년 05월 01일

* 배당신고일자: 2024년 07월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 임차 보증금 390,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대구 수성구의 핵심 지역인 범어동에 위치하며, 대구지방법원을 비롯하여 각종 업무시설, 주거단지, 상업시설이 밀집된 상권의 중심에 있습니다.

* 주변의 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 각종 편의시설 및 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 입지적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성: 본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개 등으로 구성되어 있어 일반 아파트와 유사한 수준의 주거 편의성을 제공합니다.

* 편의시설: 범어네거리 및 주변의 다양한 쇼핑, 외식, 금융, 의료 관련 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: 수성구는 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 본건 인근에도 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정 씨의 임차 보증금 390,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 390,000,000원의 부담이 발생함을 의미합니다.

* 복합 용도지역: 본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구 등 여러 용도지역에 해당하므로, 향후 건물 이용이나 개발에 있어 복합적인 규제를 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 수성구 범어동의 핵심 입지에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의 환경을 자랑합니다.

* 그러나 3억 9천만원에 달하는 선순위 임차 보증금이 매수인에게 인수되는 점은 투자 결정에 있어 매우 큰 부담으로 작용합니다.

* 현재의 시장 시세와 인수되는 보증금 규모를 비교했을 때, 수익을 기대하며 투자하기에는 매우 어려운 조건의 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 높은 수준의 생활 편의성과 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 08일: 74.9984㎡ (17층) 거래가 31,700만원

* 2026년 04월 29일: 74.9755㎡ (38층) 거래가 31,800만원

* 본 건(전용면적 75.00㎡)과 유사한 면적의 최근 거래가는 31,700만원 ~ 31,800만원 수준으로, 이를 현 시세로 추정할 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 341,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 : 시장 시세 수준인 약 31,700만원을 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

* 중요 고려사항 : 그러나 본 건에는 매수인에게 인수되는 선순위 임차 보증금 390,000,000원이 존재합니다.

* 따라서, 상기 예상 입찰가 31,700만원으로 낙찰받을 경우, 매수인이 최종적으로 부담하는 총 금액은 31,700만원(입찰가) + 390,000,000원(인수 보증금) = 707,000,000원이 됩니다.

* 이는 현재 시장 시세(약 31,700만원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 본 건은 현재 시장 상황에서 수익을 기대하며 입찰하기 어려운 물건입니다.

* 투자자는 인수되는 보증금 규모를 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 하며, 수익성 확보가 매우 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.