나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8825 [1] 대구광역시 남구 대명동 582-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 대명교교차로 북동측 인근에 위치하며, 주변은
단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 형태로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약8미터 정도의 도로와 남동측으로 노폭 약3미터 정도의 도로에서 접근이
가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(녹색환경과
문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층
사용승인일 : 2016.03.22.
외 벽 : 석재 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택
1층 : 제2종근린생활시설(사무소), 계단실
2층 : 다가구주택(4가구)
3층 : 다가구주택(4가구)
4층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8825 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 582-6 (신주소: 대구광역시 남구 안지랑로5길 37)

용도: 다가구주택

감정가: 1,162,223,800원

토지면적: 230.50㎡ (약 69.7평)

건물면적: 459.42㎡ (약 139.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구한일신용협동조합

주요 등기부채권 총액: 약 1,213,000,000원 (토지 540,000,000원 + 건물 673,000,000원)

사용승인일: 2016년 3월 22일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하며, 대명교 교차로 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

북측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

교통 상황은 인근 교통 및 편익시설과의 접근성을 종합할 때 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 29일 접수된 대구한일신용협동조합의 근저당권 (을3 건물 등기부 기준)

* 본 물건에는 현재 등기부상 말소기준권리보다 앞선 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 (권리분석상 대항력 유무 및 보증금 인수 여부 확인 필요):

* 권경미

보증금: 130,000,000원 (1차) / 170,000,000원 (2차, 4천만원 증액분 포함)

차임: 70,000원 (1차) / 0원 (2차)

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2017-10-11 (1차) / 2022-03-31 (2차)

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

비고: 확정일자, 전입일자, 배당신고일자 정보 불일치 및 누락 가능성 확인 필요.

* 남중근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-04-19

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금이 0원이나 인수 여부 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 한국토지주택공사(박연화)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

확정일자: 2021-10-20

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 8천만원 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 박하람

보증금: 3,000,000원

차임: 260,000원

전입일자: 2025-02-13

확정일자: 2025-02-17

배당신고일자: 2025-03-10

대항력: 없음

비고: 배당신고일이 타 임차인보다 빠르나 대항력은 없습니다.

* 이호승

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

대항력: 없음

* 김준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-17

대항력: 없음

* 조도형

보증금: 3,000,000원

차임: 360,000원

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

비고: 전입일자 누락.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 남중근, 한국토지주택공사(박연화)의 보증금 관련 인수 가능성 존재)

4. 상권분석

본 물건은 대명동의 주거 밀집 지역에 위치하여 단독주택 및 다가구주택이 주를 이루고 있습니다.

인근에 대명교 교차로가 있어 교통의 요지로 기능하며, 지역 내 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

대명시장, 대형마트 (홈플러스 내당점 인근), 영화관, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

지역 내 유흥업소 등 혐오시설의 직접적인 인접 보고는 없으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 대명교 교차로를 통해 시내외 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 대명시장, 각종 은행, 병원, 약국, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설이 주변에 풍부하게 분포합니다.

* 교육시설: 대명초등학교, 영선초등학교, 대명중학교, 대구고등학교, 영남고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 대규모 병원을 포함한 다양한 의료기관이 인근에 소재하여 의료 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 남중근(보증금 0원) 및 한국토지주택공사(박연화, 보증금 80,000,000원) 임차인이 존재하여, 낙찰 후 해당 보증금의 인수 또는 배당 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인의 대항력 존재는 권리 분석상 특이사항입니다.

* 정보의 불확실성: 일부 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 상이하거나 누락되어 있어, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 전체의 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 공실 현황, 임대차 계약 조건, 체납된 임대료 등이 추가적으로 조사되어야 합니다.

* 가축사육제한구역: 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 대구 남구 대명동 다가구주택은 2016년 신축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 도심 접근성이 좋은 입지를 자랑합니다.

다수의 가구로 구성되어 있어 안정적인 임대수익 창출이 기대되는 물건입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 권리 관계에 대한 불확실성이 리스크 요인으로 작용하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택 특성상 여러 임차인으로부터 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 입지적 장점: 대명동은 주거 편의성이 높고 교통이 편리하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 권리 분석 및 명도 전략 수립 후 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익이 가능합니다.

* 최신 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 리모델링 및 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,162,223,800원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 명확한 보증금은 0원으로 산정되나, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 남중근) 관련 부담 및 불확실한 권리 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대 현황 재확인, 명도 예상 비용 등을 상세히 검토하여 결정해야 합니다.

투자 수익률, 예상되는 명도 기간 및 비용, 인수 보증금 등을 고려한 최적의 입찰가는 별도 컨설팅을 통해 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.