나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12184 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 396-12 코르지아 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '청당초등학교' 서측 인근 소재 ""코르지아""
제2층 제201호 로서, 주위는 아파트단지, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제2층 제201호 로서,
- 외벽: 외장석재 마감 등,
- 내벽: 시멘트노출 등
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 ""근린생활시설""(일반음식점) 용도이나, 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 지하주차장설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로와 접하고, 남측으로 중로, 북측 및 동측으로 소로와 접하며, 제반 도로
상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~
30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-170)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-621)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청룡초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에
관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 점유자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 구분건물 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12184 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 396-12 코르지아 2층201호

신주소: 충청남도 천안시 동남구 풍세로 798, 2층201호

용도: 제1종근린생활시설 (공부상 용도: 일반음식점)

감정가: 521,000,000원

토지면적: 101.86㎡ (약 30.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 216.01㎡ (약 65.3평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북서울농업협동조합 (등기부상 확인)

건축물 주용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도로 교육연구시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 판매시설 가능)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제2층 제201호

준공일: 2007년 12월 11일

토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

토지 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안청룡초등학교), 철도보호지구, 중점경관관리구역

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동에 소재한 '코르지아' 건물 2층 201호입니다.

주위에는 아파트단지, 학교시설(청당초등학교 서측 인근) 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 서측으로는 대로, 남측으로는 중로, 북측 및 동측으로는 소로와 접하고 있어 제반 도로 상태가 우수합니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

*임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 내역: 미상

- 점유 현황: 조사일 현재 공실 상태로 점유자는 없는 것으로 파악됩니다.

- 특이사항: 임대 내역이 미상이며 점유자가 없어 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 주의가 필요합니다.

*등기부 요약

- 말소기준권리: 2015년 6월 30일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권 (을12, 채권액 333,600,000원)입니다.

- 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 하나캐피탈주식회사 가압류(갑25), 북서울농업협동조합의 임의경매개시결정(갑26) 등은 매각으로 소멸됩니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음).

4. 상권분석

본 물건은 천안 도시지역 내 제2종일반주거지역과 근린상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 청당초등학교 등 교육시설과도 인접해 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 제1종근린생활시설 외에도 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 주변 상권의 활성화 정도 및 잠재 고객층을 고려할 때 적절한 업종 선택 시 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 물건의 제공 정보 및 예비 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

*교통

- 차량 접근성 양호 (대로, 중로, 소로 접합)

- 인근 시내버스 승강장 위치 (대중교통 이용 편리)

*편의시설

- 청당초등학교 등 교육시설 인근

- 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집

*건축물 설비

- 위생 및 급배수 설비

- 승강기 설비

- 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비

- 지하주차장 설비, 전기 설비

6. 잠재적 리스크

*내부 상태 미확인: 조사일 현재 공실 상태이며, 점유자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장상 도면, 유사 건물 조사, 관리사무소 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있습니다.

*임대 조건 불확실성: 임대 내역이 파악되지 않아, 향후 적정 임대료 책정 및 공실 발생 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

*법적 제한사항: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(천안청룡초등학교), 철도보호지구 등 토지이용계획상의 각종 제한으로 인해 특정 업종 운영이나 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

*시장 경쟁: 주변 상업 시설과의 경쟁 및 지역 상권 경기 변동에 따른 공실 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 택지개발지구 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 및 접근성이 양호합니다.

청당초등학교 등 교육시설과 아파트 단지에 인접하여 유동인구 및 배후 수요 확보가 용이합니다.

다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 임대 내역 미상은 주요 리스크 요인으로, 경매 진행 시 철저한 현장 조사를 통해 이러한 불확실성을 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 아파트 단지 및 학교 등 풍부한 배후 수요 확보.

* 편리한 교통망: 대로 및 중로에 인접하여 차량 접근성이 매우 우수.

* 활용도 높은 건물: 제1종근린생활시설 외 복합 용도 활용 가능성.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전한 투자 가능성.

* 즉시 수익 창출 기회: 현재 공실 상태로 인수 후 즉시 임대 또는 사용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 521,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 임대 조건 불확실성 등)를 충분히 고려해야 합니다.

또한, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 사항은 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.