나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12153 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 436-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 ""목천중앙공원"" 북동측에 위치하고 있으며 주위는 상업용시설, 관광휴양시설, 취락등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 20미터의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(목천읍20(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

건물개황도를 참고할것.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

주건물

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서
외벽: 샌드위치판넬마감등
내벽: 인테리어마감등
창호: 샷시창호등

부속건물
일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서
외벽: 샌드위치판넬마감등
내벽: 샌드위치판넬마감등
창호: 샷시창호등

이용상태

주건물
1종근린생활시설 (사무실)로 이용중임.

부속건물
1종근린생활시설 (창고)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도를 참고할것.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ 목조지붕 비가림시설) 매각 포함, 제시외 건물(ㄴ 골프연습용 타격게이지, ㄷ 견사) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12153 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 436-2

* 토지 면적: 2,154.00㎡ (약 651.58평)

* 건물 면적: 534.00㎡ (약 161.54평)

* 용도: 근린시설 (1종근린생활시설 - 사무실, 창고)

* 감정가: 1,751,594,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 운전리 소재, "목천중앙공원" 북동측에 위치합니다. 주변은 상업용 시설, 관광휴양 시설, 취락 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 토지는 북서측으로 약 20미터의 도로에 잘 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역) 및 공장설립승인지역(1호)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 18일 접수된 천안축산업협동조합의 근저당권(을15)이 말소기준권리입니다.

* 주요 등기사항:

* 천안축산업협동조합 근저당 (말소기준권리): 1,231,200,000원

* 천안축산업협동조합 임의경매 개시결정 (채권자): 1,085,955,930원

* 삼성카드 가압류: 8,880,841원

* 토스뱅크 가압류: 7,186,078원

* 직산농업협동조합 가압류: 300,000,000원

* 서민금융진흥원 가압류: 6,642,504원

* 서울서부신용협동조합 가압류: 109,442,700원

* 천안배원예농업협동조합 가압류: 32,002,095원

* 천안시 압류: 2건

* 국민건강보험공단 압류: 1건

* 이병훈 전세권 설정: 170,000,000원 (말소 예정)

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 합계 약 1,865,354,218원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 예홈건설(주)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 사업자 등록일: 2017-09-07

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 순위에 따라 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔여 금액은 인수될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 예홈건설(주)의 보증금 1억원은 변제 여부에 따라 인수 가능성이 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 목천읍 운전리에 위치하여 주변에 상업용 및 관광휴양시설, 주거지역이 혼재되어 있습니다.

* 인근 "목천중앙공원"과의 근접성은 지역 내에서의 상업적 활용 가능성을 높여줍니다.

* 1종근린생활시설로 허가된 건물은 사무실 및 창고로 이용 중으로, 지역 내에서 필요한 근린 생활 서비스 및 물류 지원 기능을 수행할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 승강장 이용이 가능하여 천안 시내 및 주변 지역 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 상업용 시설 및 취락이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 기대할 수 있습니다.

* 주변 환경: 목천중앙공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 예홈건설(주) 임차인이 존재하며, 보증금 1억원에 대해 대항력을 갖추고 있습니다. 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 제시외 건물: 'ㄴ 골프연습용 타격게이지', 'ㄷ 견사'는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 또는 이전 협의가 필요할 수 있습니다. 반면 'ㄱ 목조지붕 비가림시설'은 매각 포함입니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당하므로, 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 지도 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액: 채권 총액이 감정가를 초과하는 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 목천읍 운전리에 위치한 근린생활시설로, 비교적 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 17억 5천여만 원입니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인이지만, 이를 제외한 권리 관계는 정리될 가능성이 높습니다. 제시외 건물의 매각 포함/제외 여부를 명확히 확인해야 하며, 향후 토지 이용 계획 등을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 동남구는 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 1종근린생활시설로서 다양한 상업적 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 주변의 관광휴양시설 및 공원과의 인접성은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로, 권리관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,751,594,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원으로 계산되어, 별도의 인수 금액은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 대항력 있는 임차인 관련 위험은 별도 검토 필요)

* 주변 시세, 낙찰가율, 향후 개발 가능성, 임차인 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 구체적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.