나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12183 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 102동 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘월봉초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장, 남동측 근거리에 쌍용역(나
사렛대)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 10층 1009호로서,
(2000년 9월 4일 사용승인)
외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실 겸 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하
주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측 2차선 포장도로에 접하며, 단지 내 도로와 동측 및 서측의 왕복 4~5차선 포
장도로에 연계되어 있는 등 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛새꿈학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(좋은유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12183 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 102동 10층1009호

용도: 아파트

감정가: 138,000,000원

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주 * (주OOOOOOO)

사용승인일: 2000년 9월 4일

총 층수: 15층 (해당 물건은 10층)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘월봉초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 아파트지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 남동측으로는 쌍용역(나사렛대학교)이 위치하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 도로상태: 아파트 단지는 남측으로 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로와 동측 및 서측의 왕복 4~5차선 포장도로와 연계되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 주변 시설: 월봉초등학교, 근린생활시설, 공원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음. 특이하게 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 천안지원 2025타경12183 강제경매개시결정 등기 (갑8)

* 채권 총액: 130,000,000원 (등기부상 확인된 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김효윤)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 배당신고일자: 2024년 5월 7일

* 대항력: 있음

* 총 인수 보증금: 130,000,000원 (을구 7번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨)

* 권리분석 요약: 본 건은 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자에게 인수되는 권리임. 이는 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 추가로 부담해야 함을 의미함. 공동담보 물건임.

4. 상권분석

* 현재 상권 특성: 해당 물건이 위치한 쌍용동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거지역임. 주변에 초등학교, 공원, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 환경이 안정적임.

* 향후 전망: 천안시의 꾸준한 발전과 함께 주거 수요가 유지될 것으로 예상되며, 기반 시설이 잘 갖춰진 만큼 안정적인 상권 유지가 기대됨.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 물건은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 15층 건물 중 10층에 위치함. 2000년 9월 4일 사용승인된 건물로, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음.

* 내부 이용 현황: 아파트로서 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중임.

* 설비 현황: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 설비는 충분함.

* 단지 정보: 월봉청솔1단지 아파트로, 총 15층 중 10층에 위치함. 총 1423세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 442대임. (본 건 건물 동(102동)의 세대수는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 김 (보증금 1억 3천만원)의 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점임. 이는 낙찰가가 감정가(1억 3천8백만원)에 비해 낮더라도, 추가적인 부담으로 작용하여 실질적인 취득 비용이 크게 증가함을 의미함.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 현재 시점의 최근 매매 사례(1억 6백만원 ~ 1억 1천4백만원)를 고려할 때, 인수해야 할 보증금(1억 3천만원)이 부동산의 현재 시장가치보다 높음. 이는 향후 매도 시 상당한 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 오히려 손실을 볼 가능성이 높음을 시사함.

* 향후 매도 시 가격 제약: 추가적인 보증금 부담으로 인해, 매도 시 희망 가격을 낮추거나 장기간 보유해야 할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천만원이 낙찰자에게 인수되는 점이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 최근 매매 시세가 1억 6백만원에서 1억 1천4백만원 수준임을 감안할 때, 인수되는 보증금이 부동산의 현재 가치보다 높게 형성되어 있어 투자에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 밀집 지역으로 수요가 꾸준한 편입니다.

* 단기 시세 차익보다는 장기적인 가치 상승 기대: 주변 시세 대비 부담 없는 가격으로 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 접근 가능합니다. (단, 현재 상황에서는 낙찰가율이 매우 중요합니다.)

* 잠재적 리스크 관리: 임차인 보증금 인수 부담을 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 수 있는 매우 낮은 낙찰가율로 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 2026년 6월 거래된 유사 면적 매물들의 평균가는 약 1억 9백만원 수준입니다. (10,750만원, 11,400만원, 10,600만원 평균)

인수 보증금(130,000,000원)을 제외한 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 산정 시, 현재 시세인 평균 1억 9백만원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만, 낙찰받게 되면 인수 보증금 1억 3천만원을 추가로 부담해야 하므로, 총 취득 비용은 '입찰가 + 1억 3천만원'이 됩니다. 현재 시장가치(약 1억 9백만원)를 초과하는 총 취득 비용이 발생하므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 시장 상황 및 위험 감수 정도에 따라 달라지겠으나, 최소한 보증금 인수 비용과 현재 시장가를 고려했을 때, 실질적인 입찰가 상한선은 매우 낮게 설정되어야 할 것으로 판단됩니다.

만약 보수적으로 접근한다면, 입찰가를 약 90% 수준인 98,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 총 취득 비용은 약 228,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장가치 대비 상당한 부담이므로, 입찰 참여 전 심도 있는 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.