나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503142 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 333-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 '죽림삼거리'남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 과수원, 전 등의 농경지 및 주상나지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로, '과수원'임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 15m 내외 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 복숭아나무 10여주가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503142 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 333-4

용도: 과수원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전충남우유농업협동조합 (근저당권자이자 경매 신청 채권자로 추정)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 76,991,000원

토지면적: 429.00㎡ (약 129.77평)

토지지분: 429㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 1.00㎡ (건물은 매각 대상이 아니므로, 해당 면적은 별도 확인 필요)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지매각

제시외 물건: 본건 지상에 복숭아나무 10여주가 소재함. (제시외 수목 포함 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 '죽림삼거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 과수원, 전 등의 농경지 및 주상나지, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

조치원읍은 세종시의 원도심이자 유일한 읍 지역으로, 오랜 역사와 함께 주변 지역과의 교통 요충지 역할을 해왔습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북측으로 노폭 약 15m 내외 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

조치원역은 1905년 경부선 개통과 함께 교통의 중심지로 부상하였으며, 이후 충북선 개통 등으로 주변 지역과의 이동이 더욱 수월해졌습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합)

* 토지 제한상태: 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 및 근린생활시설 용도로의 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 행위는 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 1972-04-13 (한소환 외 7명)

* 지분 이전: 1980-09-16 (한소환 외)

* 소유권이전(매매): 2021-06-30 (주식회사플랫폼엘) - 현재 소유자로 추정됨.

* 근저당권: 2022-11-18 (대전충남우유농업협동조합, 채권액 732,000,000원) - 말소기준권리.

* 압류: 2025-07-01 (세종세무서장) - 말소 예상.

* 임의경매: 2025-08-11 (대전충남우유농업협동조합, 채권액 639,680,055원) - 본건 경매개시.

* 압류: 2025-08-19 (국민건강보험공단) - 말소 예상.

등기부채권 총액: 732,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 18일에 접수된 대전충남우유농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 압류(갑6, 갑8), 임의경매개시결정(갑7) 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

특별히 명시된 인수되는 권리는 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 언급되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 시설 현황

본건 주위에는 과수원, 전 등 농경지와 함께 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 다이소 조치원점이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

세종시 조치원일반산업단지가 조성되어 있으며, 향후 세종스마트국가산업단지 조성 등 산업 발전이 추진되고 있어 관련 경제 활동이 예상됩니다.

조치원읍은 전통적으로 충청권의 물류 중심 도시로 기능해 왔으며, 지역 경제 활성화를 위한 노력이 지속되고 있습니다.

'조치원 테마거리 공간대여' 서비스가 제공되는 등 지역 상권 활성화를 위한 움직임도 있습니다.

4.2. 지역 개발 및 상권 잠재력

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주변의 개발 잠재력이 존재합니다.

향후 산업단지 개발 및 주변 지역 정비와 맞물려 주거 및 상업 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현재는 농경지와 주거, 상업 시설이 혼재된 지역 특성을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화 시설

죽림삼거리 인근 지역에는 편의점, 마트 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

조치원읍은 옛 정수장을 리모델링한 문화 공간, 과거 제지 공장을 활용한 아트 공간, 오래된 목욕탕을 복합문화공간으로 재탄생시킨 곳 등 근대 역사와 문화를 융합한 공간들이 조성되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 소재지 인근에는 세종고등학교와 세종중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

세종시는 신학군지로 부상하고 있으며, 의대 증원 정책 등으로 인해 교육 관련 인프라 투자 및 관심이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대관계는 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었으나, 실제 임대차 관계 존부 및 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 낙찰 후 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

6.2. 토지 이용 제약 및 현황

본건 토지는 현재 '과수원'으로 이용 중이며, 사다리형의 평지 형태를 띠고 있습니다.

제시외 복숭아나무 10여 주가 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 행위에는 제한이 따릅니다.

산업단지가 인접해 있지만, 해당 토지가 산업 폐기물이나 소음 등의 직접적인 영향을 받을 가능성은 낮으나, 향후 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 고려해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 333-4번지에 위치한 과수원 토지입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있으며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 조치원일반산업단지 및 스마트 국가산업단지 조성 등으로 인한 지역 발전 가능성이 있습니다.

교통 및 도로 접근성이 양호한 편이며, 세종고등학교, 세종중학교 등 교육 시설과 다이소 등 편의시설도 근거리에 위치하고 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이며, 가축사육제한구역이라는 점은 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 제시외 수목이 포함 매각된다는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 가능성 보유.

* 주변 지역의 산업단지 조성 및 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 양호한 교통 접근성과 인근의 편의 및 교육 시설.

* 감정가 대비 잠재적 가치를 고려한 신중한 접근 필요.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 76,991,000원입니다.

토지매각 대상이며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 부동산 시세, 지역 개발 계획, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.