나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502711 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 2-2 나동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 ""신탄진I.C""북측 근거리에 소재한 연립주택 나동
206호 및 207호이며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설 등으로 이루
어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 206호 및 207호,
(사용승인일자: 1985.9.26.)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 공부상 연립주택이나 외관표시는 사무실로 표시되어 있음.
순번(2): 연립주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(연립주택) 부지임.

인접 도로상태등

본건 연립주택 단지 주위로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕암동1재개발정비구역), 대로3류(폭 25m~
30m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(덕
암동1재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502711 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 석OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 2-2 나동 2층206호

용도: 연립주택 (건축물대장상)

감정가: 70,000,000원

토지 면적: 53.88㎡ (약 16.30평)

토지 지분: 53.8765366726297㎡ (약 16.30평)

건물 면적: 48.87㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.87㎡ (약 14.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 관계 요약

등기부 채권 총액: 32,500,000원

주요 권리:

* 근저당 (말소기준권리): 이원새마을금고, 32,500,000원 (2024-10-10 접수)

* 강제경매: 석현희 (본건 경매 신청인) (2025-08-12 접수)

* 압류: 영동세무서장 (2025-08-14 접수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 신탄진IC 북측 근거리에 위치한 연립주택 나동 206호입니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 개발 계획

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 특히 "덕암동1재개발정비구역"에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 가집니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)와 일부 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 이원새마을금고의 근저당 32,500,000원입니다. 본 경매 신청인인 석현씨의 강제경매 개시 결정 (2025타경502711)과 영동세무서장의 압류 등기 등이 존재합니다.

3.2. 인수 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 만약 지상권이 실재하고 유효하다면, 이는 본건 부동산의 이용 및 처분에 상당한 제약을 야기할 수 있는 중요한 권리이므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 반드시 소멸 여부와 내용을 파악해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 인수해야 할 임차보증금이 없거나 미상인 것으로 추정됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 상세한 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 연립주택 및 다세대주택, 일반주택이 밀집한 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상업 혼용 지역에 위치합니다. 지역 내 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 연혁 및 구조

본 건물은 1985년 9월 26일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 206호 및 207호입니다. 건물 사용승인일로부터 약 41년이 경과한 노후 건물에 해당합니다.

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅

내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감

창호: 새시 창호

5.2. 편의시설

주변에 중소형마트, 소매점 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 교육 시설

덕암초등학교, 신탄진중학교, 신탄진고등학교 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 소재하여 교육 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1985년 준공으로 건축된 지 41년이 경과하여 건물이 노후화되었으며, 이에 따른 유지보수 및 재건축 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

이용상태 정보에 따르면, 공부상 연립주택이나 외관 표시는 사무실로 표시되어 있는 부분이 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 사용이나 매각 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

등기부 및 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용에 따라 큰 영향을 받을 수 있습니다. 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다.

6.4. 미상 임대차 관계

대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정되나, 임대차 관계가 미상이고 보증금 등 상세 내역이 불분명하므로, 권리 분석 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 연립주택으로, 신탄진IC 인근에 자리하며 교통이 비교적 편리합니다. 특히, 덕암동1재개발정비구역에 포함되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 1985년 준공된 노후 건물이며, 공부상 용도와 실제 표시 간의 차이, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 시 신중한 검토를 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 현재 등기부상 채무 총액은 32,500,000원이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이나, 지상권의 실제 존재 여부와 영향력 파악이 최우선입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발정비구역 포함: 장기적인 가치 상승 기대

* 주변 시세 대비 감정가 괴리: 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 재개발 잠재력으로 인해 향후 가격 상승 여지 존재

* 교통 및 입지: 신탄진IC 인근으로 접근성 양호

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 12월)를 분석하면, 본건과 유사한 면적(약 44.72㎡ ~ 47.71㎡)의 다세대주택이 38,000,000원 ~ 41,500,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 48.87㎡ (약 14.79평)으로, 이를 최근 시세 단가(평당 약 277만원 ~ 298만원)에 적용하면 약 4,100만원 ~ 4,400만원 수준의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

그러나 감정가는 70,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 재개발 잠재력, 향후 가치 상승 기대 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

더불어, 본 건은 1985년 준공된 노후 건물이고, 가장 중요한 리스크 요인인 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 실제 존부 및 영향력에 따라 실제 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

만약 지상권이 실재하고 적극적으로 행사되는 권리라면, 본 물건의 매입은 매우 신중해야 하며, 입찰가를 낮추거나 유찰될 가능성이 높습니다.

현재까지 파악된 정보와 최근 시세, 그리고 재개발 잠재력 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때,

안정적인 투자를 위해서는 최근 거래 사례를 기준으로 하되, 재개발 잠재력 및 감정가와의 격차를 고려하여,

보수적으로 접근 시 약 50,000,000원에서 60,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 지상권 등 특이 권리에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 마련이 선행되어야 하며, 이에 따라 입찰가는 조정될 필요가 있습니다.

가장 최근의 높은 거래가(41,500,000원)에 재개발 잠재력과 면적 증가분을 반영하고, 노후도와 리스크를 감안하여,

예상 입찰가: 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.