나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503059 [1] 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""도시통합정보센터"" 남측 인근에 위치하는 블루지움
제5층 제507호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 도시형생활주택 등이 소재하는
상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층, 지상8층 중 제5층 제507호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임.
창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 폭 약 46미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2025. 2. 14. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503059 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 759 블루지움 5층507호 (도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 306)

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

2. 입지조건

물건이 소재한 세종특별자치시 나성동은 중심상업지역으로서 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다 [cite:4, User Input].

"블루지움" 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 8층, 지하 4층 건물로, 2015년에 준공되었습니다.

주변 환경은 양호하며, 차량 접근이 용이하고 인근에 BRT 버스정류장이 소재하여 교통 여건이 우수합니다 [cite:4, User Input].

동측 및 서측으로 각각 폭 약 46미터 및 15미터의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: User Input].

토지 이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로 관련 규제 사항이 있습니다 [cite: User Input].

3. 권리분석

본건은 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 존재하는 물건입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신건희

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-22

* 확정일자: 2022-08-31

* 대항력: 있음 (전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위) [cite: User Input]

* 주의사항: 을구 순위 4번 임차권등기(2025. 2. 14. 등기)가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: User Input].

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (갑5, 2024-07-03) [cite: User Input].

* 을구 순위 4번 주택임차권: 신건희, 120,000,000원, 2025-02-14 등기, 인수 사항 [cite: User Input].

* 갑구 순위 6번 강제경매: 신건희, 127,850,958원, 2025-08-05 등기, 말소 대상 [cite: User Input].

* 임차인 신건희는 대항력 있는 선순위 임차인이자 본 경매의 채권자 중 한 명이기도 합니다.

가장 중요한 점은 을구 순위 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 미회수 시 잔액을 인수해야 한다는 점입니다 [cite: User Input].

4. 상권분석

나성동은 세종시의 중심 상업지구로서, 도시통합정보센터 인근에 위치하여 행정 및 상업 기능이 집중된 지역입니다 [cite:4, User Input].

건물 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설 등이 소재하고 있어 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됩니다 [cite:4, User Input].

특히 "먹자골목"과 같은 상업 밀집 지역이 인근에 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

세종시 부동산 시장은 전반적으로 우상향 추세를 보이며, 나성동은 "세종의 강남"으로 불릴 만큼 높은 가치를 인정받고 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조로, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다 [cite: User Input].

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다 [cite: User Input].

인근에 BRT 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다 [cite:4, User Input].

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(120,000,000원)이 감정가(106,000,000원)를 초과한다는 점입니다 [cite: User Input].

임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다 [cite: User Input].

따라서, 실제 인수해야 할 채무(보증금 잔액)를 정확히 파악하고 입찰가 산정에 반영하는 것이 매우 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상업지에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 도시형생활주택으로서의 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다 [cite:4, User Input].

다만, 1억 2천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다 [cite: User Input].

이는 감정가보다 높은 금액이므로, 투자자는 이 인수 부담금을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

주변 시세 상승 가능성은 있으나, 인수해야 할 채무 규모가 크므로 수익률 분석에 심혈을 기울여야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지역에 위치하여 향후 도시 발전 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* BRT 노선 인근으로 교통이 편리하며, 다양한 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다 [cite:4, User Input].

* 현재 세종시 부동산 시장의 강세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 법적 절차를 통한 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 120,000,000원입니다 [cite: User Input].

이는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 경매를 통해 배당받는 금액만으로는 임차인의 보증금을 전액 충당하기 어려울 가능성이 높습니다 [cite: User Input].

따라서 매수인은 임차인의 보증금 중 회수되지 못한 잔액을 인수해야 합니다.

현 시세는 주변 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 추정할 수 있으나, 본 건과 동일한 면적 및 층수의 정확한 실거래가 자료가 부족합니다.

일반적으로 나성동 지역의 도시형생활주택(오피스텔/원룸형) 26㎡ 내외의 경우, 최근 시세가 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 사이로 형성될 가능성이 있습니다 (참고: 구체적인 매물 시세 정보는 별도 확인 필요).

만약 현재 시장 가치를 115,000,000원이라고 가정한다면, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 현재 시장 가치 - 인수해야 할 보증금

예상 입찰가 = 115,000,000원 - 120,000,000원 = -5,000,000원

이 계산 결과는 매수인이 인수해야 할 보증금이 현재 시장 가치 또는 감정가를 초과하여, 해당 물건에 대한 입찰가가 음수로 산출됨을 의미합니다. 이는 통상적인 경매 투자를 통해 수익을 얻기 어렵다는 것을 시사합니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* 임차인과의 협상을 통해 명도를 해결할 수 있는지 여부.

* 실제 시장에서 이보다 높은 가격으로 매각될 수 있다는 확신이 있는지.

* 인수되는 보증금 외 추가적인 잠재적 비용(수리비, 명도 비용 등)을 고려한 보수적인 입찰가 설정.

매우 신중한 접근이 요구되며, 인수해야 할 보증금(120,000,000원)을 고려했을 때, 감정가(106,000,000원)보다 상당히 낮은 금액으로 입찰해야 추가 부담을 최소화할 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면, 1억원 이하의 낮은 입찰가 혹은 입찰 포기까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종적으로, 본 건은 높은 임차 보증금 인수 리스크로 인해 수익성 확보가 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.