나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20837 [1] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1096-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 ""서곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
과수원, 농경지, 주택, 창고 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 또는 인근까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2,4,5,7,8,9 : 일단의 부정형 토지로서 평지이며, 현황 '과수원',
기호 3,6 : 사다리형 토지로서 평지이며, 현황 '도로',
기호 10 : 사다리형 토지로서 평지이며, 현황 '잡종지',
기호 11 : 사다리형 토지로서 평지이며, 현황 '창고 건부지',
기호 12 : 부정형 토지로서 평지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1,2,4,5,7,8,9 : 일단지 과수원으로서, 남서측으로 폭 약 4-5M의 포장도로에 접함.
기호 3,6,12 : 본건이 폭 약 4-5M의 포장도로임.
기호 10 : 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 남동측으로 폭 약 4-5M의 포장도로
(本件 기호 6,12)에 접함.
기호 11 : 북서측으로 폭 약 4-5M의 포장도로(本件 기호 3,12)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,4,5,8,9 : 농림지역, 상대보호구역(서곡초등학교), 농업진흥구역, 배출시설 설치
제한지역.
기호 3,11 : 농림지역, 상대보호구역(서곡초등학교), 농업보호구역, 배출시설설치제한지역.
기호 7 : 농림지역, 상대보호구역(서곡초등학교), 농업보호구역, 배출시설 설치 제한지역,
준보전산지.
기호 6,12 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(2024-12-06), 상대보호구역
(서곡초등학교), 배출시설 설치 제한지역.

제시목록 외의 물건

기호 1,2,4,5,7,8,9 지상에 복숭아 나무 등 수목 약 93주가 식재되어 있고,
기호 1 지상에 관정 1식이 소재하며,
기호 8 지상에 파이프조 판넬지붕 원두막 1동이 소재함.

공부와의 차이

기호 5의 지목은 '전', 기호 7의 지목은 '임야'이나, 현황,'과수원'으로 이용 중이고,
기호 10의 지목은 '전'이나, 현황 '잡종지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,2,4,5,8,9,10. 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 목록1,2,4,5,7,8,9.지상에 매각에 포함된 수목 93주 및 목록1.지상 관정 소재
- 목록5,7. 공부상 전 및 임야이나 현황은 과수원
- 목록10. 공부상 전이나 현황은 잡종지(시멘트포장)
- 목록8.지상 매각에 포함된 원두막 소재하며, 경계부분에 매각에서 제외된 창고(서곡리1093-2)가 소재하며 경계침범 여부는 별도 확인 요망
- 목록11. 지상 매각에서 제외된 창고건물(법정지상권 성립여지 있음)소재하며, 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20837 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원주원예농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1096-4

용도: 과수원

토지면적: 10864.00㎡ (약 3,286.21평)

토지지분: 10864㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

감정가: 2,710,636,000원

1.3. 매각 대상

토지매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보, 건물매각제외 등의 특이사항이 있습니다.

* 일괄매각 대상입니다. (단, 건물은 매각에서 제외되었습니다.)

* 목록 1,2,4,5,8,9,10 각 필지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 문의해야 합니다.

* 목록 1,2,4,5,7,8,9 지상에는 매각에 포함된 수목 93주와 관정 1기가 소재합니다.

* 목록 5,7은 공부상 지목이 전 및 임야이나 현황은 과수원으로 이용 중입니다.

* 목록 10은 공부상 지목이 전이나 현황은 잡종지(시멘트포장)입니다.

* 목록 8 지상에는 매각에 포함된 원두막이 소재하며, 경계 부분에 매각에서 제외된 창고(서곡리 1093-2)가 있어 경계 침범 여부를 별도 확인해야 합니다.

* 목록 11 지상에는 매각에서 제외된 창고 건물이 소재하며, 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 해당 물건의 감정평가액은 제시외 건물로 인한 제한을 감안한 가격입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 "서곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 농경지, 주택, 창고 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 또는 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

* 기호 1,2,4,5,7,8,9: 일단의 과수원으로서, 남서측으로 폭 약 4-5M의 포장도로에 접합니다.

* 기호 3,6,12: 본 건이 폭 약 4-5M의 포장도로입니다.

* 기호 10: 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 남동측으로 폭 약 4-5M의 포장도로(본건 기호 6,12)에 접합니다.

* 기호 11: 북서측으로 폭 약 4-5M의 포장도로(본건 기호 3,12)에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전 (갑1): 1986-01-23, 재산상속

* 근저당권 (을1): 2017-09-13, 농업협동조합자산관리회사, 3,250,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑6): 2025-08-12, 원주원예농업협동조합, 1,527,563,005원 (춘천지방법원 원주지원 2025타경20837)

* 압류 (갑7): 2026-01-23, 원주세무서장

등기부채권 총액: 3,250,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 11 지상 창고 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주위는 과수원, 농경지, 주택, 창고 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다.

* 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지구에 걸쳐 있으며, 농업진흥구역, 농업보호구역, 자연취락지구 등 관련 규제가 적용됩니다.

5. 생활정보

* 서곡초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 부동산임의경매 물건이지만, 목록 1,2,4,5,8,9,10 각 필지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 입찰 무효 처리가 될 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

* 목록 11 지상에 매각에서 제외된 창고 건물이 소재하며, 이에 따른 법정지상권 성립 여지가 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 지목 불일치

* 목록 5,7은 공부상 지목이 전 및 임야이나 현황은 과수원으로 이용 중이며, 목록 10은 공부상 지목이 전이나 현황은 잡종지(시멘트포장)입니다. 이는 추후 재산권 행사나 개발 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 경계 침범 확인 필요

* 목록 8 지상 창고 옆으로 매각 제외된 창고가 인접해 있어 경계 침범 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.5. 수목 및 기타 시설물

* 다수의 수목, 관정, 원두막 등이 제시외 물건으로 존재하며, 이들의 처리 문제나 현황 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 과수원 토지로서, 농업 또는 관련 시설 부지로서의 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구 등 일부 필지에 포함된 용도지역은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

* 교육시설(서곡초등학교) 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리에 위치한 넓은 면적의 과수원 토지입니다. 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 가능성, 현황과 공부상 지목 불일치 등의 여러 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 취득 여부가 입찰 참여의 가장 큰 전제 조건이며, 법정지상권으로 인한 토지 이용 제한 가능성도 신중하게 검토해야 합니다. 제시외 수목, 관정, 원두막 및 인접 창고와의 경계 문제 등 현장 확인이 필요한 사항들이 다수 존재합니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 농지 관련 규제 및 법정지상권 등 법률적 검토, 현장 답사를 통해 상세히 확인 후 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정평가액 2,710,636,000원을 기준으로 시장 상황, 권리 분석상의 리스크, 농지취득자격증명 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.