나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경248 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제20층 제에이-2008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 사천진항 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 자연석 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

생활형 숙박시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 가스보일러에 의한 급탕 및 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 옥내소화전 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 동측ㆍ서측ㆍ남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-폐쇄형 객실로 호텔측이 관리하지 않고 관리비 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 강릉지원 2025타경248 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제20층 제에이-2008호

물건종별: 오피스텔 (생활형 숙박시설)

건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

감정가: 239,000,000원

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

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주위환경: 대상 물건은 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 사천진항 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

주변 시설: 사천진항, 사천해변 등이 인접하여 관광객 접근이 용이하며, 주변에 식당, 카페 등 편의시설이 분포하고 있습니다. 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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권리 요약:

말소기준권리인 동해농업협동조합의 근저당(180,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 별도의 권리 사항은 없습니다.

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

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지역 특성: 강릉시 사천면은 해변 관광지로, 여름철 성수기에는 관광객 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 숙박시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

현재 시세: 본건과 유사한 조건의 물건 시세는 약 210,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이를 기반으로 할 때, 예상 임대 수익률은 연 5% 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

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편의시설: 인근 사천진항 및 해변 주변으로 다양한 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 생활형 숙박시설로 등록되어 있어 단기 숙박 또는 장기 임대 목적으로 활용이 가능합니다. 다만, 해당 건물은 호텔 측에서 직접 관리하지 않고 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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관리비 미납 및 관리주체 불분명: 호텔 측에서 관리하지 않으며 관리비가 미납 상태라는 점은, 인수 후 관리비 정산 문제 또는 건물 운영상의 불편함을 야기할 수 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

폐쇄형 객실 운영: 객실이 현재 폐쇄형으로 운영되고 있다는 점은 향후 리모델링이나 운영 방식 변경 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

건물 노후화 및 유지보수: 27층 건물로서 연식에 따른 노후화 가능성과 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 강릉 사천진항 인근에 위치한 생활형 숙박시설로서, 관광지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 관리비 미납 및 호텔 측 미관리 등 운영상의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 명확한 관리 계획을 수립한다면 투자 가치가 있을 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 바다와 가까운 입지로 여름철 성수기 관광객 대상 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 확보가 용이합니다.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 239,000,000원입니다. 현재 유사 물건의 시세가 210,000,000원에서 250,000,000원 수준임을 고려할 때, 시장 가격대는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

그러나 관리비 미납 및 관리 주체 불분명, 폐쇄형 객실 운영 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안해야 하므로, 무리한 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 잠재적 리스크 해소 비용 및 향후 투자 수익률을 고려한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.