나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30677 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1278 민락임대주택 가동 112호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 죽헌동 소재 ""경포저수지"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 전(휴경) 상태임.

인접 도로상태

본건 남측 및 남동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 ""남강초교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택 및 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체
로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제1증 제112호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 접한 노폭 약7-8m의 포장도로를 이용하여 출입하며, 지적도상 토지의 남서
측, 북서측, 북동측으로 노폭 약6m, 8m, 8m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로
)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(신원아침도시~안목간 도시계획도로(2공구))(접합) 가축사육제
한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안
전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30677 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 1278 민락임대주택 가동 112호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제1층 제112호

* 용도: 공동주택 (연립주택)

* 건축물 현황:

* 총 층수: 4층

* 해당 층수: 1층

* 사용승인일: 1984년 09월 22일

* 면적:

* 토지 면적: 55.85㎡ (약 16.9평)

* 건물 면적: 57.42㎡ (약 17.4평)

* 감정가: 94,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동에 위치하며, 남강초등학교 북동측 인근 지역입니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

* (토지 감정평가상으로는 강릉시 죽헌동 경포저수지 북서측 인근에 위치하며 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 농촌지대라고도 기재되어 있으나, 등기부 및 건물 현황상 포남동 소재로 판단됩니다.)

* 교통상황:

* 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 개별 운송수단 이용이 일반적입니다.

* 인접 도로상태:

* 남동측으로 노폭 약 7-8m의 포장도로와 접하여 출입합니다.

* 지적도상 남서측, 북서측, 북동측으로 노폭 약 6m, 8m, 8m의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 09월 03일 신한은행 근저당권 (36,000,000원)

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

* 권리분석 결과:

* 등기사항을 살펴보면, 여러 권리들이 설정되어 있으나 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 2018년 09월 03일자 신한은행 근저당권이 말소기준권리로서, 이보다 선순위 권리는 등기부에 기재되어 있지 않습니다.

* 이후 설정된 근저당권, 가압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* (임대 관계가 미상인 점은 계약 관계 확인 필요)

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권에 대한 개요만 있으나 상세 내용은 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황:

* 본건은 민락임대주택 가동 112호로, 1984년에 준공된 4층 건물 내 1층에 위치합니다.

* 건물 등기부상 총 60세대 (총괄표제부) 또는 48세대 (표제부)가 거주 가능한 공동주택으로 파악됩니다.

* 최근 매매 동향 (주변 연립, 다세대, 빌라):

* 파인빌리지 (2018년 건축, 22.52㎡, 약 6.8평): 2026년 4월 22일, 7,500만원 (직거래)

* 필하우스 (2017년 건축, 56.703㎡, 약 17.1평): 2026년 4월 17일, 10,500만원 (중개거래)

* 필하우스 (2017년 건축, 56.703㎡, 약 17.1평): 2026년 4월 13일, 11,000만원 (중개거래)

* 시세 분석:

* 본건의 건물 면적은 57.42㎡ (약 17.4평)으로, 주변 필하우스(56.703㎡)와 유사한 규모입니다.

* 유사 면적의 필하우스가 최근 2026년 4월에 10,500만원에서 11,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 94,000,000원은 현재 시세보다 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 남강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 경포저수지가 인근에 위치하여 생활 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 정보:

* 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 지도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인:

* 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자가 있는지, 있다면 누구인지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 확인이 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 미상인 점은 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 노후:

* 건물이 1984년 준공되어 약 40년이 경과한 노후 건물입니다.

* 향후 유지보수 비용 발생 가능성 및 신축 건물 대비 자산 가치 상승률 제한 등의 요인이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역(랜드), 준주거지역(빌딩)으로 분류되어 있으며, 가축사육제한구역, 도시계획도로(소로2류, 소로3류, 중로2류)에 접해 있습니다.

* 또한, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한 등 일부 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 강릉시 포남동에 위치한 공동주택으로, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호하며 대중교통 이용 또한 편리합니다. 모든 권리가 말소되는 깨끗한 등기부 상태를 가지고 있다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 건물이 노후되었고, 임대차 관계가 미확인된 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 지역 개발 가능성과 함께 현재 시세 대비 저평가된 감정가가 매력적인 투자 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 말소되는 물건으로, 낙찰 시 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 유사 면적의 주변 아파트/다세대 매매 사례 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 강릉시 포남동은 도시계획도로 개설 등으로 지역 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 임대 관계를 명확히 파악하고 명도 진행이 원활하다면, 추가적인 수익 창출 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

최근 실거래가 사례를 보면, 유사 면적의 필하우스가 105,000,000원에서 110,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세보다 약 1,100만원에서 1,600만원 가량 낮은 수준입니다.

따라서, 임차인 현황 확인 및 명도 가능성, 건물 노후도, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 최소 입찰 희망가: 감정가 이상 (약 9,500만원 ~ 9,800만원)

* 적정 입찰가: 유사 물건 시세 수준 (약 10,000만원 ~ 10,500만원)

입찰 참여 시에는 반드시 임대차 관계를 명확히 확인하고, 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 금액을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.