나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53011 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1133-3 예다움빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인:2016.04.15)
외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방 3, W.C 2, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록고등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정
비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 유주성)로부터 2026.2.25.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53011 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1133-3 예다움빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 30.26㎡ (약 9.16평)

건물면적: 53.04㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, "상록고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

차량 출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 5층 중 5층에 위치하며, 2016년 4월 15일에 사용승인되었습니다. 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

내부는 방 3개, W.C 2개, 거실, 주방 및 식당, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 8월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경53011)으로 판단됩니다.

이하 접수된 권리들(갑2~갑9, 을6)은 특별한 이견이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '을6'구분인 주택임차권(권리자: 유주성, 권리금액: 1억 9,500만원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

물건명세서상 임차인 유주성 씨는 주택도시보증공사와의 확약서 제출을 통해 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 상태입니다.

따라서, 본 건 경매 진행 시 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 채무액은 208,675,399원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다 (단위: 만원):

* 본오동 872-3 (연립, 2002년식, 98.37㎡): 18,000 (2026.07.03)

* 본오동 826-10 (다세대, 2015년식, 20.96㎡): 4,400 (2026.07.02)

* 본오동 974-6 (다세대, 2002년식, 60.06㎡): 14,400 (2026.07.02)

본건은 53.04㎡ (약 16.05평) 면적에 2016년에 건축된 다세대주택입니다.

비교 대상 중 본건과 유사한 면적 및 건축 연도 범위를 가진 매물은 많지 않습니다.

2002년에 건축된 60.06㎡(약 18.17평) 다세대주택이 14,400만원에 거래된 점(평당 약 793만원)을 감안할 때, 본건의 감정가 18,200만원(약 1,134만원/평)은 최근 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

2015년에 건축된 작은 면적의 다세대주택(20.96㎡)이 4,400만원에 거래된 점(평당 약 694만원)은 본건의 면적 및 가치 판단 시 참고할 수 있습니다.

본건의 건축 연도가 2016년으로 비교적 최신임을 감안해도, 감정가와 주변 실거래가 간의 차이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 기본적인 시설들이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

북동측 인근에 상록고등학교가 위치하고 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

주변이 주거 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 주변 실거래가 시세 간의 격차: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 경매 물건의 실제 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

명확한 인수 권리 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점이나, 권리 분석 시 모든 사항을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 가장 중요한 부분인 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점(대항력 없음, 보증금 인수 0원)은 투자 시 매우 유리한 요소입니다. 주거 지역 내의 입지 또한 안정적인 수요를 기대하게 합니다. 그러나 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 산정액이 주변 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 실제 낙찰가는 감정가 이하에서 결정될 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 없습니다.

비교적 신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

양호한 입지: 주거 지역 내에 위치하며, 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행하였습니다.

본건 면적(약 16.05평)에 최근 실거래가 평균 시세(약 700만원~800만원/평)를 적용할 경우, 예상 가치는 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건은 2016년식으로 비교적 신축임을 감안하여, 시세보다 다소 높은 금액으로 산정할 수 있습니다.

감정가의 80% 수준인 약 145,600,000원을 기준으로, 주변 시세와 감정가의 차이를 고려하여 보수적인 입찰가 산정을 제안합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 3천만원에서 1억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 권유하며, 본 보고서에서는 140,000,000원 을 중심으로 고려해볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.