나이스옥션 법원경매 안산 2025타경761 [1] 경기도 시흥시 능곡동 883-2 더플렉스 2층205호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 ""서해선 능곡역"" 서측 인근에
위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린
생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재
하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2024.03.29일에 사용승인된 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트
지붕 10층건내 2층 205호로서
외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 승강기 시설, 각 층별 주차 및 진입램프시설,
화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 자체 평탄지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제
권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터로)이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경761 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 능곡동 883-2 더플렉스 2층205호

* 건물명: 더플렉스

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상: 공장)

* 감정가: 454,000,000원

* 토지면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

* 건물면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2024년 03월 29일

* 건축 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 10층 건물 내 2층 205호

* 특이사항: 유동화 물건, 공장(지식산업센터) 이용 중.

* 부속 토지 면적: 20.9921㎡ (약 6.35평)

* 건물 전유 면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 서해선 능곡역 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 중, 대규모 아파트 단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(서해선 능곡역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 동측으로 폭 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 05월 02일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 369,600,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 369,600,000원 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 박현민, 2024-05-02 접수)

* 근저당 (권리자: 국민은행, 2024-05-02 접수, 말소기준권리)

* 임의경매 (권리자: 국민은행, 2025-08-12 접수)

* 압류 (권리자: 동화성세무서장, 2025-12-12 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임대관계는 현재 미상이며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 이에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 배후수요: 본건은 중, 대규모 아파트 단지와 다수의 지식산업센터가 밀집한 지역에 위치하여, 해당 지역 거주민 및 산업단지 종사자 등 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 상업 및 편의시설: 주위에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 접근성: 서해선 능곡역이 인근에 위치하고 차량 접근성도 양호하여, 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 아파트 단지와 공원 등이 인접해 있어 주거 및 업무 환경이 혼합된 지역입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의: 서해선 능곡역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 이는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 더욱 중요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 수 있습니다. 이 경우 명도 지연, 추가적인 명도 비용 발생 등의 위험이 따를 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등을 통해 진행될 수 있습니다. 이로 인해 일반적인 경매 정보 외의 추가 확인이나 절차상의 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 용도: 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나, 향후 용도 변경이나 신규 임대 시 관련 법규 및 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 과밀억제권역, 공공주택지구 등은 향후 지역 개발 및 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 능곡동에 위치한 지식산업센터로, 서해선 능곡역 역세권에 자리하고 있어 교통 여건이 우수합니다. 2024년 3월 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태 및 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 낙찰 후 권리 관계는 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. 주변 아파트 단지와 지식산업센터 종사자들로부터 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 입찰 전 철저한 현장 조사와 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 능곡역 도보 이용 가능한 거리로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 최신 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 다수의 지식산업센터에 따른 꾸준한 임대 수요 확보.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태 확보 가능.

* 지식산업센터 특성: 일반 상가나 오피스 대비 법인 임차 수요 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 454,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 0원이므로 실질적인 입찰가 산정에 있어 부담은 적은 편입니다. 그러나 유동화 물건이라는 특수성과 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 시세 동향, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어, 감정가 대비 85%를 적용 시 약 385,900,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 내부 상태 확인, 임차인 현황 파악 등을 통한 철저한 분석 후에 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.