나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53040 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 125-7 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""와동중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 2층 201호로서(사용승인일:2003.03.24)
외 벽:석재붙임 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 각각 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시[도시주택과-14098(2019.10.16.)호]되어 있고, 구체적인 내역은 기재되지 않았으나 현장조사 시 402호 동측에 위반건축물이 소재하는 것으로 추정되는 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2025.10.17. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경53040 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 와동 125-7 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 153,000,000원입니다.

토지 면적은 35.42㎡ (약 10.71평)이며, 건물 면적은 67.39㎡ (약 20.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 조건입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2003년 03월 24일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남서측 및 남동측으로 각각 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 상대보호구역(와동중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경53040)입니다. 등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면 주택임차권(을13)으로 한국토지주택공사가 130,000,000원의 보증금으로 등기되어 있으나, 이는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 물건에는 관련 내용이 없는 것으로 파악됩니다.

3.1. 임차인 현황

본 물건의 임차인은 서울보증보험주식회사이며, 양도 전 임차인은 한국토지주택공사입니다.

임차보증금은 130,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2020년 03월 03일이며, 확정일자는 2020년 07월 30일입니다.

등기부등본상 전입일자는 2020년 09월 03일로 기재되어 있습니다.

배당신고일자는 2024년 09월 11일입니다.

비고란에는 SGI 인수조건 변경 사항이 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

주의사항으로, 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 대항력포기서가 2025년 10월 17일 제출되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 안산시 단원구 와동 지역의 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 와동중학교가 있어 교육 시설과의 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

교육 환경으로는 와동중학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시(도시주택과-14098(2019.10.16.)호)가 되어 있습니다. 구체적인 위반 내역은 기재되지 않았으나, 현장 조사 시 402호 동측에 위반건축물이 소재하는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물 관련 민원, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인이 대항력포기서를 제출하였으나, 보증금 전액 변제 여부와 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호한 지역에 소재합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 집합건축물대장에 기재된 위반건축물 표시는 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

이는 향후 건축 관련 행정 처분 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 낙찰 후 잔여 권리 인수 부담이 없습니다.

안산시 단원구 와동 지역은 주거지로서 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

감정가를 기준으로 주변 시세를 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

단, 위반건축물 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 18~22평)의 다세대주택 실거래가는 2026년 3월 기준으로 5,800만원에서 15,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적은 67.39㎡ (약 20.39평)이며, 감정가는 153,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 75.075㎡(약 22.68평) 건물이 120,000,000원에 거래되었고, 62.42㎡(약 18.88평) 건물이 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

특히, 집합건축물대장에 기재된 위반건축물 표시를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.