나이스옥션 법원경매 안산 2025타경777 [1] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 ""도창초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모 공장 및 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 1층 105호, 106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 집합건축물대장상 공히 근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 기호(1),(2)는 인접호수와 벽체구분 없이 이용중인 것으로 외부관찰 되는바, 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

105호와106호는 벽체구분없이 이용중이나 일시적인 것으로 건축물대장 및 건축물현황도에 의하여 경계확인이 가능하고, 복원이 가능한 것으로 보이며 원상복구 비용은 일반적인 수준에서 약 12,000,000원정도 예상된다는 감정인의 사실조회 회신내용이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경777 (1) 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 105호

2025타경777 (1) 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 105호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 105호에 소재하며, 사건번호는 안산지원 2025타경777 (1)입니다.

용도는 근린상가로, 감정가는 72,700,000원입니다.

토지면적은 25.02㎡ (약 7.57평)이며, 건물면적은 39.78㎡ (약 12.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 유동화물건으로 분류됩니다.

건물 내 105호와 106호는 벽체 구분 없이 이용 중이나, 이는 일시적인 것으로 보이며 건축물대장 및 현황도 확인 시 경계 파악 및 복원이 가능하다고 합니다. 이로 인한 원상복구 비용은 약 12,000,000원으로 예상됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 중, 소규모 공장 및 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 일반산업단지 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2024-06-21, 1,128,000,000원) 외 다수의 권리가 설정되어 있으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권은 주식회사 티앤에스에서 김태희로 이전되었으며, 국민은행의 근저당 외 수원지방법원 안산지원의 임의경매 개시결정(2025타경777)이 있습니다.

그 외 주식회사 케이뱅크의 가압류, 시흥시 및 시흥세무서장의 압류가 존재하나 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 1,179,151,479원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 중·소규모 공장, 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로, 도창초등학교 북서측 인근에 자리하고 있어 학생 및 교직원, 주변 산업단지 종사자 등을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

도보권 내 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로도 접근이 용이합니다.

주변에 도창초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 105호와 106호가 벽체 구분 없이 사용되고 있어 원상복구 비용 약 12,000,000원이 예상됩니다. 이는 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하며 보증금이나 차임에 대한 내용이 누락되었을 가능성이 있습니다. 따라서 임대 관계는 미상이라도 주의가 필요하며, 관련 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 시흥시 도창동에 위치한 근린상가로, 일반공업지역 내에 자리 잡고 있어 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 도창초등학교 인근이라는 점도 긍정적인 요인입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 모두 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

다만, 인접 호수와의 벽체 미구분으로 인한 원상복구 비용 발생 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 일반공업지역 내 근린생활시설로서, 주변 산업단지 및 지식산업센터 종사자들을 대상으로 한 소매점 등으로 활용 가능성이 높습니다.

* 대로 및 중로에 접한 도로 조건은 차량 접근성을 높여 상가로서의 이점을 제공합니다.

* 공동담보 물건이지만, 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담은 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 물건이므로, 낙찰가 산정 시 이를 제외한 채 고려합니다.

감정가는 727,000,000원입니다.

예상되는 원상복구 비용 약 12,000,000원을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상권 분석, 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 비교 등이 필수적입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 실제 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.