나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53053 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 899-4 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본원초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서,

(사용승인일 : 2018.01.17)

외 벽 : 인조석 붙임 마감 등

창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(본원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.1. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 안준호)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53053 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 248,000,000원

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53053 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 248,000,000원

1.2. 물건현황

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 899-4, 3층 302호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2018년 1월 17일

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 69.96㎡ (약 21.16평)

* 토지면적: 32.66㎡ (약 9.88평) (토지지분)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가요약

* 감정평가서상 요약:

* 위치 및 주위환경: '본원초등학교' 서측 인근, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 혼재 지역.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 중 3층 302호 (사용승인 2018.01.17).

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 가스시설 등 구비.

* 토지형상 및 이용상태: 세장형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접도로상태: 북측 폭 약 7미터 도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본원초등학교' 서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통여건

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접함).

* 기타 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을7 근저당권 (허재영, 2021-08-06, 180,000,000원)이 말소기준권리임.

* 이보다 선순위 권리(건축물 등기부상)는 없고, 본 경매개시결정(갑9)은 말소기준권리보다 후순위임.

3.2. 인수되는권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정임.

* 주택임차권 (을8, 안준호, 250,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 예정.

3.3. 임차인현황및분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (안*)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-05

* 확정일자: 2021-05-31

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 안*)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

* 주의사항: 임차인 안*는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와 임대차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 잔여 임대차보증금에 대한 매수인에게 대항할 수 없음을 의미합니다. 따라서 인수되는 임대차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주위로 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역에 위치.

* 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됨.

* 해당 물건은 주거용 다세대주택으로, 상업적 가치보다는 실거주 및 임대 수익 목적에 적합함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 용이.

* 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 본원초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경 우수.

5.3. 기타

* 주변에 다른 다세대 및 연립주택 단지들이 형성되어 있어 주거 밀집 지역임.

6. 잠재적리스크

6.1. 명도관련

* 현재 임차인 안*는 대항력이 없으며, 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 제출하였으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 만일의 경우를 대비하여 철저한 사전 협의가 필요함.

6.2. 권리관련

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되므로 권리상의 특별한 문제는 없어 보임.

6.3. 기타리스크

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정기간(2025.8.26~2026.8.25)이 현재 진행 중이므로, 매수인이 외국인 등 허가 대상인 경우 허가 절차가 필요함. 최종 잔금 납부 시점의 관련 규정을 확인해야 함.

* 부동산 강제경매 건으로, 채권자의 경매 신청 취하 여부 등을 주기적으로 확인해야 함.

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합의견

* 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 신축(2018년식) 다세대주택으로, 주변에 초등학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 임차권과 채권들이 정리될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로부터 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되어 명도 및 권리 인수에 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가는 248,000,000원으로, 최근 실거래가 및 건축 연도를 고려할 때 적정 수준으로 보이나, 주변 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신축(2018년식) 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 실거주 및 임대 수익을 위한 안정적인 투자 대상.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인한 명도 부담 최소화.

* 안산시 상록구는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 미래 가치가 기대되는 지역.

* 본건 소재지가 '본원초등학교' 인근으로 학군 프리미엄 및 실거주 만족도 높음.

9. 예상입찰가

* 감정가: 248,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래된 유사 물건(60.06㎡, 2002년식, 2F)이 144,000,000원 (약 2.4백만원/㎡)에 거래됨.

* 본건은 69.96㎡, 2018년식 건물로, 연식 및 면적을 고려할 때 시세는 1.83백만원/㎡ ~ 2.4백만원/㎡ 범위를 상회할 것으로 예상되나, 감정가는 248,000,000원 (약 3.54백만원/㎡)으로 주변 거래가 대비 높은 편임. 이는 2018년식 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보임.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 임차보증금이 없고, 권리상의 문제는 없어 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 낙찰될 가능성이 있음.

* 최근 실거래가(2026년 7월) 중 유사 면적(60.06㎡)의 144,000,000원(약 2.4백만원/㎡)과 본건의 면적(69.96㎡)을 단순 곱하면 약 168,000,000원 정도가 되나, 이는 2002년식 건물이므로 신축 건물인 본건과는 시세 차이가 큼.

* 감정가 248,000,000원을 기준으로, 신축 연식과 입지를 고려하여 보수적으로 접근할 경우 감정가의 90% 수준인 223,200,000원에서 보수적으로 접근하는 것을 추천함. 경쟁률 및 시장 상황에 따라 감정가 근접 또는 상회 가능성도 있으므로, 223,200,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.