나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53023 [1] 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북측 인근에 위치하는 '더오션Ⅱ' 내에 소재하며,
인근일대는 거북섬 및 웨이브파크를 중심으로한 상가지대가 형성되어 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 공용주차장 및 버스정류장이 소재하며, 제반 교통
여건은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 2층 208호로서
외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭10미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2718-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53023 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 2층208호

구분건물: 더오션II

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 596,000,000원

토지면적: 48.34㎡ (약 14.62평)

건물면적: 77.97㎡ (약 23.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명농업협동조합

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-07-01 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, '거북섬' 북측 인근 '더오션II' 건물 내 2층 208호입니다. 주변은 거북섬 및 웨이브파크를 중심으로 형성된 상업지대로, 관광 및 레저 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 공용주차장 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 및 토지이용계획

물건지 북측으로는 폭 10미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 7월 31일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

주요 권리사항 및 특이사항

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 토지 소유 관계나 권리 설정에 복잡성이 있을 수 있으며, 건물 소유주에게 예상치 못한 권리 제한이 발생할 가능성을 시사합니다.

* 대항력있는임차인: 등기부상 임차인 현황 정보는 명확하지 않거나 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이 존재한다는 특이사항은 본 건의 권리 분석 시 매우 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 명확한 임대차 조건, 보증금 액수 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있음.

말소 예정 권리

소유권이전(신탁말소, 매매), 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

지역 특성 및 잠재력

본 물건은 시흥시 거북섬과 웨이브파크를 중심으로 형성된 관광 및 상업 지구 내에 위치하고 있습니다. 시화MTV(멀티테크노밸리) 조성 사업이 진행되면서 수도권 핵심 상권으로 주목받고 있으며, 이는 지역 부동산 시장 전반에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 관광객 및 유동인구를 바탕으로 한 상업 활동 잠재력이 있습니다.

상가 현황 및 공실 문제

최근 보도에 따르면, 거북섬 일대는 대규모 상가 공급 대비 낮은 관광객 및 유동인구로 인해 높은 공실률 문제를 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 일부 보도에서는 공실률이 87%를 넘어 95%에 달하는 곳도 있다고 언급하며 '유령섬'이라는 표현까지 사용하고 있습니다. 이는 관광객 의존도가 높은 상권의 구조적 한계와 과잉 공급, 낮은 접근성, 외부 상권과의 연계 부족 등 복합적인 원인에 기인합니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설

인근에 공용주차장과 버스정류장이 있어 교통 접근성은 보통 수준입니다. 정왕동 일대는 도시재생 뉴딜사업을 통해 공공 와이파이, 스마트 횡단보도, 안심 벨, 지능형 CCTV 등 스마트 생활 편의시설이 구축되고 있습니다. 또한, 지역 내 편의점, 마트, 약국, 카페, 식당 등 생활 편의시설이 인근에 위치해 있어 생활이 편리한 편입니다.

혐오시설 정보

시흥시 정왕동 일대에는 과거 시화공단 및 산업단지의 영향으로 대기오염 및 악취 관련 민원이 제기된 바 있습니다. 또한, 하수처리장 등 일부 시설이 주민 기피시설로 인식되기도 했으나, 최근에는 이러한 시설들이 문화 공간으로 탈바꿈하는 사례도 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 지역 특성상 과거 환경 오염 문제에 대한 인지는 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 목적 토지 별도등기

본 건은 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 설정되어 있어, 토지 자체에 대한 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 건물 소유주에게 예상치 못한 법적 문제나 권리 제한으로 이어질 수 있으므로, 해당 토지의 등기부등본 및 관련 권리 사항에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

대항력있는임차인 및 미상 보증금

등기부상 임차인 정보가 명확하지 않으나 '대항력있는임차인'이 존재한다는 점은 중대한 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 실제 계약 내용, 보증금 규모, 임대 기간 등에 대한 철저한 확인 없이는 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

상권 침체 및 공실 리스크

거북섬 일대는 관광지 중심 상권의 특성상 외부 요인에 따른 변동성이 크며, 현재 높은 공실률과 상권 침체에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 임대 수익률 감소 및 투자 가치 하락으로 이어질 수 있는 직접적인 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 및 웨이브파크 인근의 시화MTV라는 발전 가능성이 있는 지역에 위치한 근린상가입니다. 관광객 유입과 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 대지권 목적 토지의 별도등기, 대항력있는임차인의 존재 및 보증금 미상, 그리고 현재 거북섬 상권의 높은 공실률 및 침체 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 권리관계 및 상권의 불확실성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬, 웨이브파크 등 관광 특화 지역 내 상가로서, 향후 지역 개발 및 활성화에 따른 잠재적 수혜 기대.

* 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 활성화 시 높은 임대 수익 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 권리 관계를 일괄적으로 취득하여 정리할 수 있음. (단, 별도등기 관련 확인 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 감정가, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 그리고 본건이 가진 특이사항(토지 별도등기, 대항력있는임차인, 상권 공실률 등)으로 인한 잠재적 비용 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확하고 객관적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 특히, '대항력있는임차인'의 정확한 보증금 및 계약 조건, '대지권 목적 토지 별도등기'의 구체적인 내용 및 영향, 그리고 거북섬 상권의 회복 가능성과 공실률 추이 등에 대한 심층적인 현장 조사, 법률 자문, 그리고 부동산 전문가의 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

결론적으로, 해당 물건의 복잡한 권리관계와 현재 상권의 불안정성을 고려할 때, 추가적인 위험 부담과 명도 관련 비용을 감안하여 매우 보수적이고 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 제시된 감정가 596,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 해소에 필요한 비용과 시간을 면밀히 따져 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.