나이스옥션 법원경매 평택 2025타경761 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 500-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 ""현화초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대지'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골조 스라브지붕 지하2층, 지상4층 건물(사용승인일:2018.03.27)로
외벽 : 석재판넬 및 복합판넬마감 등.
내부 : 몰탈위 페인팅, 인테리어, 일부 타일 등(일부 콘크리트 노출상태) 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

지하2층, 지하1층, 2층, 4층은 공부상 근린생활시설로 현황 공실임.
1층: 근린생활시설 음식점으로 이용 중임.
3층 : 단독주택으로 이용중임.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상의 면적보다 건축물대장 상의 면적이 1층 103.44㎡, 3층 49.93㎡, 4층 177.84㎡ 및 옥탑 22.12㎡(연면적제외)이 큰 것은 2019.08.23, 2021.12.29 증축에 따른 면적증가가 등기사항전부증명서에 반영되지 않은 것으로 경매진행시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 포함.
3. 건물 등기사항전부증명서상 3층 면적 159.86㎡이나, 증축으로 인해 건축물대장상 칸막이변경으로 면적 4.33 ㎡가 감소하여 증축 전 3층 면적을 155.53㎡로 사정함.
4. 토지 서측 철제콘테이너 2개동 및 각 파이프조 판넬지붕 간이창고 2개동이 있으나, 소유자불명과 이동 용이로 감정평가에서 제외함.
5. 1층 증축부분에 접한 지붕이 없는 외벽과 창문이 있는 공간은 1층 증축부분 평가에 반영함
6. 등기사항전부증명서의 면적이 건축물대장의 면적보다 1층 103.44㎡, 3층 49.93㎡, 4층 177.84㎡ 및 옥탑 22.12㎡(연면적 제외)가 큰 것은 2019. 8. 23., 2021. 12. 29. 증축된 부분이 등기사항전부증명서에 반영되지 않았음.
7. 공부상 지목은 답이나 현황은 대지로 이용하고 있으나 농지취득자격은 불필요
8. 인접지와 지적경계가 불분명하여 측량이 필요함 (3~8 항은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경761 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 안중읍 현화리 500-4

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

3,037,421,220원

1.5. 면적

* 토지 면적: 1,033.00㎡ (약 312.48평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물 면적: 1,026.82㎡ (약 310.59평)

* 건물 제시외 면적: 353.33㎡ (약 106.92평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

해남군수산업협동조합

1.9. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 "현화초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 성장관리계획구역 (주거형)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 300m 이내)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 7월 7일 접수된 해남군수산업협동조합의 근저당권 (을18) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 천* (성명: 천왕성)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자: 2018년 5월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 대항력 있는 임차인으로, 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사해만 (외 1인, 성명: 천지현)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자 (사업일자): 2025년 3월 27일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 부동산 시세는 다음과 같습니다.

* 신아빌라가동 (1991년 건축, 연립): 2024년 2월 16일 7,000만원 거래 (전용면적 78.42㎡), ㎡당 약 89.3만원.

* 영광빌 (2014년 건축, 다세대): 2026년 1월 10일 1,451만원 거래 (전용면적 15.277㎡), ㎡당 약 95.0만원. (거래 금액이 이례적으로 낮아 추가 확인 필요)

* 삼풍주택 (2017년 건축, 다세대): 2025년 11월 5일 7,500만원 거래 (전용면적 49.94㎡), ㎡당 약 150.2만원.

본건은 근린주택으로, 연립 및 다세대 주택과는 규모 및 용도가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 현화리 지역의 전반적인 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 본건 가치

본건은 대지 1,033㎡ 위에 지하 2층, 지상 4층 규모의 근린주택으로, 총 면적 1,353.7㎡ (건축물대장상)에 달합니다. 감정가는 3,037,421,220원으로, ㎡당 약 224.3만원의 감정가를 보입니다. 이는 주변 다세대 주택의 ㎡당 시세와 비교했을 때 높은 편이나, 근린주택의 상업적 가치와 대규모 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 현화초등학교가 위치하고 있으며, 주위로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거환경

인근에 농경지가 혼재되어 있어 일부 한적한 분위기가 있을 수 있으나, 근린생활시설과 함께 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 천왕성 임차인은 2018년부터 거주하고 있으며 대항력이 있어 명도 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (보증금 1,000만원, 차임 500만원)

6.2. 물건 관련 리스크

* 건축물 면적 불일치: 등기사항전부증명서와 건축물대장 간의 면적 차이가 존재하며, 이는 2019년 및 2021년에 증축된 부분이 등기에 미반영되었기 때문입니다. 3층 면적의 경우 실제 사용 면적 감소가 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이는 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 감정평가 제외 물건: 토지 서측에 소유자 불명의 철제콘테이너 2개동 및 간이창고 2개동이 감정평가에서 제외되었습니다. 이 물건들의 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 현황과 공부상 지목 상이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. (농지취득자격 불필요)

6.3. 기타 리스크

* 가축사육제한구역: 본건 지역은 가축사육이 일부 제한되는 구역에 해당될 수 있어, 향후 지역 개발 또는 관련 사업 진행 시 영향을 받을 수 있습니다. (300m 이내 제한)

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치한 근린주택으로, 대지 및 건물 규모가 상당합니다. 현화초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이며, 차량 접근성 및 도로 상황도 좋습니다.

권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건축물 면적 discrepancies, 토지 경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히, 미등기 증축 부분과 소유자 불명의 제시외 건물은 명도 및 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

현화리 지역은 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역이므로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 임차인 및 물건 현황에 대한 추가적인 확인과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 현화초등학교 인근의 접근성 좋은 위치

* 대규모 근린주택: 상당한 토지 면적과 건물 규모를 보유

* 지역 개발 잠재력: 평택 지역의 지속적인 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,037,421,220원입니다.

대항력 있는 임차인, 미등기 증축, 토지 경계 불분명 등 다수의 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 관련 부담과 기타 하자 보수 및 측량 비용 등을 감안하여, 감정가의 약 90% 수준인 2,850,000,000원 내외를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상세한 권리 및 명도 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.