나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52699 [1] 경기도 광주시 능평동 131-133 준스빌2 디동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포서부파출소' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 준스빌2 제디동 제4층건 중 제3층 제301호로서,

외벽 : 치장벽돌 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내용은 후첨 ""내부구조도""를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급·배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보 전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 광주시 능평동 131-133번지, 준스빌2 디동 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경52699 (1)이며, 감정가는 141,000,000원입니다. 토지 면적은 53.24㎡(약 16.10평)이고, 건물 면적은 45.54㎡(약 13.77평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매이고 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, '오포서부파출소' 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 무난합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2023카단34447)입니다. 등기부등본상 을구 7번으로 등기된 주택임차권(권리자: 박 )이 존재하며, 보증금은 150,000,000원, 전입일자는 2021년 3월 12일, 확정일자는 2021년 2월 25일입니다.

해당 임차권은 통상적으로 매수인에게 인수되는 권리에 해당할 수 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 박 이 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 설령 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하게 될 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 169,730,517원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 능평동 일대는 주로 다세대 주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 따라서 상권은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖춘 소규모 상권의 형태를 띱니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 안정적인 다세대 주택 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조의 경사 지붕을 갖춘 건물입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 해소되었으나, 계약 및 등기 서류 상의 권리 관계를 정확히 파악하고 잔금 납부 시점에 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 물건 정보에 공동담보 사항이 언급되어 있으나, 해당 물건 자체에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,100만원입니다. 건축물은 2014년에 사용 승인되었으며, 건물 면적 약 13.77평, 토지 지분 약 16.10평을 소유하게 됩니다. HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주위 환경과 교통 여건이 무난하여 실수요자는 물론 투자용으로도 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 안정적인 주거지대에 위치하여 실수요자의 관심이 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 141,000,000원입니다. 주변 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 실거래가를 분석한 결과, 1억 6천만원에서 1억 6천 4백만원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 다만, 필하우스와 같이 비교적 신축인 경우 2억 4천 7백만원에 거래된 사례도 있어, 신축성 및 입지에 따른 가격 편차가 존재합니다.

본건은 2014년식으로 연식이 약간 있으나, 감정가가 주변 시세의 하단부에 위치하고 있으며 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

적정 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 138,000,000원으로 예상됩니다.

추천 입찰가는 135,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.