나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52722 [1] 경기도 광주시 목현동 238-47 그린타운 203동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '뉴서울 CC' 북동측인근에 위치하며, 본건 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 건물 중 제2층 제201호로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감.
내벽: 벽지 및 타일마감.
창호: 하이샷시창호 등임.
(사용승인일: 2014.09.19)

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '건물개황도'참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북하향의 세장형 완경사지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52722 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 목현동 238-47 그린타운 203동 2층 201호

용도: 다세대주택

건물명: 그린타운

동/호수: 203동 2층 201호

사용승인일: 2014.09.19

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.08㎡ (약 12.73평)

건물면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 정보

감정가: 153,000,000원

토지감정가: (제공되지 않음)

건물감정가: (제공되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '뉴서울 CC' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지는 북하향의 세장형 완경사지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 3월 27일에 접수된 송파농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 명시적 언급 없었음)

3.3. 임차인 현황

* 김수창: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-23, 대항력 없음.

* 박남례: 보증금 40,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2017-03-20, 확정일자 2017-02-01, 배당신고일자 2025-08-29. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 박남례 씨의 경우, 보증금이 있으나 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

등기부 상 소유권은 이지현, 이종환, 권정섭을 거쳐 현재 권리분석 시점에서는 명확히 파악되지 않으나, 채권자 송파농업협동조합의 근저당권 외 다수의 근저당권, 압류, 주택임차권 등이 등기되었으나 대부분 말소 예정입니다. 전체 등기부채권 총액은 191,300,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 그린타운 (101동, 2012년식): 2026년 5월, 41.76㎡ (약 12.6평) 거래, 180,000,000원.

* 에스빌 (2014년식): 2026년 5월, 57.96㎡ (약 17.5평) 거래, 150,000,000원.

* 리치타운4차 (라동, 2017년식): 2026년 5월, 49.14㎡ (약 14.9평) 거래, 183,000,000원.

4.2. 시세 분석

본건은 그린타운 단지 내 203동의 다세대주택으로, 건물면적 37.08㎡ (약 11.22평)입니다. 동일 단지인 그린타운 101동의 41.76㎡(약 12.6평)가 2026년 5월 1억 8천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 1억 5천 3백만원을 기준으로, 동일 단지 거래 사례와 인근 유사 물건들의 거래가격을 종합적으로 고려하여 평가할 수 있습니다. 유사 면적대의 거래가 1억 5천만원에서 1억 8천 3백만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본건의 감정가(1억 5천 3백만원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (추가적인 대형 편의시설은 도보 거리에는 부족할 수 있습니다.)

5.2. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. (다만, 광주구치소 신축 관련 이슈가 있으나 본건과는 거리가 있습니다.)

5.3. 교육시설

인근 초등학교, 중학교, 고등학교가 자차 5분~10분 거리에 위치하고 있습니다. (검색 결과상 탄벌초등학교 1.7km, 탄벌중학교 2.8km 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

'공동담보' 물건으로, 해당 채무가 다른 부동산에도 담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 채무 구조의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 광주시 목현동 그린타운 다세대주택은 2014년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 주위 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 토지 이용에 대한 다양한 규제가 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세와 감정가를 고려했을 때 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2014년 준공) 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 적음.

* 인근 단지 실거래가 및 감정가 수준으로 시세 차익 기대 가능.

* 도시계획 규제 존재하나, 주거 용도로서는 큰 제약이 없을 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

감정가: 153,000,000원

주변 실거래가: 150,000,000원 ~ 183,000,000원 (유사 면적, 유사 연식)

동일 단지 실거래가 (41.76㎡): 180,000,000원

본건의 면적(37.08㎡)과 동일 단지 실거래가(41.76㎡ 1억 8천만원)를 고려하면, 본건의 시세는 최소 1억 5천만원 이상으로 평가할 수 있습니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점, 채권 총액이 감정가 대비 높지 않은 점 등을 감안하여, 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있으나 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근 시에는 감정가 수준인 1억 5천 3백만원을 최저 입찰가로 설정하고, 낙찰 가능성을 높이려면 1억 6천만원 내외를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.