나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3298 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 54-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡로 ""동현학교(특수학교)"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 사회복지시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 공장용지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후첨, 토지건물명세표 및 지적건물개황도 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서,

외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
바닥: 에폭시, 타일깔기 마감 등
창호: PVC 샷시창호임.

이용상태

제2종 근린생활시설(제조업소)로 이용중임.
후첨, 건물개황도 참조

설비내역

급배수 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조,규모,용재 등으로 보아 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1번은 공장부지, 목록2번은 공장임
3.본건 공장 내부에 소재하는 기계기구, 냉장창고 및 냉동창고와 그에 따른 부대설비(유니트쿨러, 실외기, 콘덴서, 응축기, 기타 배관 등, 수변전설비(75Kw, 2식) 등 제시외 물건은 임차인 설치한 것으로 본건 매각에서 제외함, 경매입찰시 철거비용 발생할 수 있음을 참고할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3298 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 54-5

용도: 공장 (제2종 근린생활시설-제조업소)

감정가: 1,620,383,450원

토지면적: 1314.00㎡ (약 397.5평)

건물면적: 734.62㎡ (약 222.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡로 "동현학교(특수학교)" 남측 인근에 위치하며, 중소규모의 공장 및 창고, 사회복지시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접도로: 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을8, 하나은행 근저당권 (2023-06-20)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 에스

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2018-05-29

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 50,000,000원이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 낙찰 시 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,918,031,838원입니다.

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등기 기록이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주시 곤지암읍 연곡리 일대는 중소규모 공장과 창고가 밀집한 산업 단지 및 복합 용도 지역으로 파악됩니다. 주변에 농경지와 임야 등도 혼재되어 있어, 지역 내 산업 활동 및 물류 이동이 이루어지는 곳으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시설: 특수학교, 중소규모 공장 및 창고, 사회복지시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보 내에서 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 주식회사 에스 (보증금 50,000,000원) 존재. 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 검토가 필요합니다.

제시외 물건 제외: 본건 공장 내부에 소재하는 기계기구, 냉장/냉동 창고 및 부대 설비 등은 임차인이 설치한 것으로 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 입찰 시 철거 비용이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 등기부 채권 총액: 1,918,031,838원으로, 감정가 대비 높은 수준이므로 경매 과정에서 추가적인 권리관계 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 공장용 부동산으로, 산업 활동이 이루어지는 지역 내에 소재하고 있습니다. 양호한 교통 접근성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 제시외 물건(기계설비 등) 제외로 인한 추가 비용 발생 가능성, 그리고 복합적인 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

산업 지역 내 공장용지로서의 잠재력.

우수한 차량 접근성과 인근 대중교통망.

광주시 곤지암읍 지역의 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원으로 계산되므로, 인수될 보증금은 없습니다. 감정가는 1,620,383,450원입니다. 실제 예상 입찰가는 경매 물건의 현장 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 참여자는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하고, 관련 법규 및 제반 사항을 면밀히 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.