나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52739 [1] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층 씨씨02-040호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""미사중학교"" 동측 인근에 위치하고, 주위는 대형 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 씨씨02-040호로서,
외벽 : 유리치장 및 복합판넬 마감.
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 강화유리 마감.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임 (현황 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 지식산업센터의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 남서측으로 노폭 약20미터의 포장도돌에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~2호 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.부동산의 표시에는 '씨씨02-040호'로 등재되어 있으나, 현황은 'C-240'으로 표시되어 있음
2.현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52739 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층 씨씨02-040호

용도: 근린상가

감정가: 1,390,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

건물면적: 150.54㎡ (약 45.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 개발행위허가제한구역

1.4. 주의사항

* 부동산 표시와 현황 상이: 등기부상 '씨씨02-040호'이나 현황 'C-240'으로 표시됨.

* 현황 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 건물 정보

본건은 현대지식산업센터 한강미사2차 건물 내에 위치하며, 해당 건물은 지하 4층부터 지상 10층 규모로 건설되었습니다. 총 주차 대수는 1084대입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "미사중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 대형 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북동측으로는 노폭 약 40미터, 남서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다. 지하철 5호선 풍산역(예정)과 인접하며, 올림픽대로, 상일IC, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망을 이용하기 편리합니다.

2.3. 주변 시설

본 건물(현대지식산업센터 한강미사2차)은 대규모 스트리트형 상가, 오피스텔형 기숙사, 편의시설 등을 갖춘 복합 단지로 조성되어 있습니다. 단지 내에는 롯데시네마, 락볼링장, 피트니스 센터, 스크린 골프장 등 다양한 문화 및 편의 시설 입점이 예정되어 있거나 확정되었습니다. 또한, 스타필드 하남, 신세계백화점, 조정경기장 및 경정공원 등이 인접해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권금액 948,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (바론개발주식회사, 2023-04-26 접수)

* 소유권이전 (류동의, 2023-12-15 접수, 매매)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-12-15 접수, 948,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (하남시, 2025-03-18 접수) - 말소

* 임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사, 2025-08-07 접수, 790,000,000원) - 말소

상기 권리 내역으로 보아, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 948,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대 관계 및 보증금 액수가 미상인 점은 향후 명도 및 임대차 관계 설정 시 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기: 을구 1번 지상권 설정 등기 (2020년 12월 9일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 구체적인 내용은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건은 근린생활시설 용도로, 현재는 일반음식점으로 이용 중이나 현황은 공실 상태입니다. 주변 지역은 대형 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업적 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 가치

본 물건이 속한 현대지식산업센터 한강미사2차는 대규모 복합단지로, 1300석 규모의 롯데시네마, 락볼링장 등 집객 시설이 입점하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 미사강변도시 내 풍부한 배후수요와 함께, 지하철 5호선 풍산역(예정) 및 향후 9호선 연장(계획) 등 교통망 확충은 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

단지 인근에 미사중학교가 위치하고 있으며, 스타필드 하남, 대형 쇼핑몰, 영화관, 볼링장, 피트니스 센터 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

미사리 조정경기장, 한강 조망권 등 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건 소재지는 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 이 제한은 고시일로부터 3년간 건축물의 건축, 토지 형질 변경 등 일체의 개발 행위를 제한합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 대수선 등과 같은 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 주소 불일치 및 공실

부동산 표시와 현황의 주소(씨씨02-040호 vs C-240) 및 동/호수 표기가 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다. 또한, 현재 공실 상태로 공실 기간이 장기화될 경우 추가적인 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 및 임대차

매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기가 존재하며, 해당 권리의 상세 내용이 미상이므로 인수 시 부담이 될 수 있습니다. 더불어 임대 관계 및 보증금 액수도 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 현대지식산업센터 내 근린상가로, 주변의 풍부한 배후수요와 잘 갖춰진 편의시설, 편리한 교통망을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 복합 단지 내 상가로서 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

하지만 개발행위허가제한구역 지정, 미확인 지상권 인수, 주소 불일치, 현재 공실 상태 등 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 개발행위허가제한구역 지정은 향후 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항이므로, 제한 내용 및 기간을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 복합단지 내 상가: 롯데시네마, 락볼링장 등 집객 시설과 함께 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력.

* 우수한 입지 및 교통망: 미사강변도시의 성장 가능성과 5호선 풍산역(예정) 및 광역 교통망 이용 편리성.

* 풍부한 배후수요: 인근 지식산업센터 및 주거 단지의 종사자 및 거주민을 고객으로 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,390,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 위에서 언급된 개발행위허가제한구역 지정, 미확인 지상권 인수, 공실 상태 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 시세, 향후 시장 전망, 본건의 구체적인 현황 및 권리 분석 결과를 바탕으로 개별적인 시장 조사가 필요합니다. 다만, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.