나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3380 [1] 경기도 광주시 추자동 36-2 성진타운 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 추자동 소재 ""오포1동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)
지하 1층 지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(거실, 주방, 방3, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로를 통해 접근가능하며,
본건 단지는 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 경우 후첨 ""사진용지"" 및 ""건물이용도""와 같이
제시외건물(외부 발코니, 약 8㎡)이 소재하여 구조, 용도, 규모,
내구연한, 현상 및 관리상태 등을 감안하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

제시외 건물(발코니) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경3380 (1)

소재지: 경기도 광주시 추자동 36-2 성진타운 103동 3층302호

용도: 다세대주택

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 90.33㎡ (약 27.3평)

토지 지분: 90.325㎡ (약 27.3평)

건물 면적 (전용면적): 63.08㎡ (약 19.1평)

건물 지분: 63.075㎡ (약 19.1평)

건물 제시외 면적: 8.00㎡ (약 2.4평) (발코니 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제302호

건물 사용승인일: 2016년 12월 06일

건축물 연면적 (총 동 면적): 745.84㎡ (약 225.6평)

건축물 건폐율: 19.43%

건축물 용적률: 59.57%

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 209,800,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

물건 명세서 작성일: 2026년 05월 21일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 광주시 추자동 소재 "오포1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로

단지내도로를 통해 접근 가능하며, 본건 단지는 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2017-02-15, 권리금액: 132,000,000원)

등기부등본상 주요 권리사항 요약:

* 소유권 보존 (2016-12-16)

* 소유권 이전 (2017-02-15)

* 근저당 (국민은행, 2017-02-15, 132,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (2021-08-13, 매매)

* 가압류 (서민금융진흥원, 2023-07-11, 11,226,702원) - 말소

* 가압류 (오케이저축은행, 2023-12-05, 27,159,520원) - 말소

* 가압류 (서민금융진흥원, 2024-01-11, 6,758,358원) - 말소

* 가압류 (에스비아이저축은행, 2024-02-19, 40,262,942원) - 말소

* 가압류 (신한카드, 2024-08-27, 4,178,285원) - 말소

* 임의경매 개시결정 (국민은행, 2025-08-06, 124,824,973원) - 말소

총 채권액: 221,585,807원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시된 권리 중 해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일: 경기 광주시 추자동 101-2번지 (한솔파크빌), 전용면적 48.15㎡ (약 14.5평) 매매가 135,000,000원. (㎡당 약 2,803,000원)

* 2026년 5월 27일: 경기 광주시 추자동 352-8번지 (우성), 전용면적 55.82㎡ (약 16.9평) 매매가 140,000,000원. (㎡당 약 2,508,000원)

* 2026년 5월 15일: 경기 광주시 추자동 462-23번지 (그랜드빌), 전용면적 67.49㎡ (약 20.4평) 매매가 140,000,000원. (㎡당 약 2,074,000원)

본건 물건은 전용면적 63.08㎡ (약 19.1평)이며, 감정가는 209,800,000원 (㎡당 약 3,326,000원)으로 책정되었습니다. 최근 유사 면적 매물 대비 감정가가 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히 2016년식인 본건과 유사한 2016년식 그랜드빌(101동) 전용 67.49㎡가 140,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 시세 대비 감정가 괴리가 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주택가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 현황: 2016년 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가는 209,800,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가는 135,000,000원에서 140,000,000원 수준으로, 감정가 대비 약 7천만 원 이상 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 이는 입찰 시 예상보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성도 있지만, 반대로 감정가 수준의 높은 가격으로 입찰할 경우 손실을 볼 위험이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 잠재적인 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 성진타운 103동 3층 302호 다세대주택입니다. 2016년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 별도의 인수할 임차인이 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 교통 및 생활 편의성은 무난한 주거 지역의 특성을 보입니다. 그러나 가장 중요한 점은 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮다는 점으로, 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 안전성: 인수할 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 분석이 간결합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

* 추가 공간: 제시외 건물(발코니) 8㎡가 포함되어 실사용 면적 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 유사 면적(약 19.1평)의 경우 135,000,000원에서 150,000,000원 사이의 가격대가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가(209,800,000원)와의 격차를 고려하여, 현재 시세 수준에서 보수적으로 접근한다면 135,000,000원부터 160,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 물건의 현재 시장가치를 감안한 적정 입찰가는 150,000,000원 내외로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.