나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3229 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 3438 비앤비그라티아 6층603에이호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 ""성남시 의료원"" 남동측 인근에 위치하며 부근으
로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(신흥역)이 소재하여 대중교
통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 603 에이호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. 후면(""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비, 지하주차
장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향 완경사지를 평지 조성한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2023-02-20), 방화지구(2023-02-20), 시가지경관지구, 중로1류(폭
20m~25m)(보조간선도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산의 표시란에는 603에이호로 개재되어 있으나, 현황은 '603'으로만 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3229 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 3438 비앤비그라티아 6층 603에이호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 285,000,000 원 (2억 8천 5백만 원)

* 건물면적: 52.98㎡ (약 16.03평)

* 토지면적: 9.60㎡ (약 2.90평) (토지/건물 일괄매각)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 있음, 공부와 현황상 호수 표기 차이 (603a vs 603)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 "성남시 의료원" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신흥역)이 있어 대중교통 이용 편리.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단60494 (가압류, 윤좌동) (2023-02-15 접수)

* 본건은 강제경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 대항력 있는 임차인: 이택영 (보증금 260,000,000원).

* 임차인의 전입일자(2020-12-02)가 말소기준권리(2023-02-15)보다 앞서므로 대항력이 있으나, 경매 신청인이자 채권자(이택영)이므로 보증금 전액(260,000,000원)은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부상 소유권보존, 신탁등기말소, 다수의 가압류 및 압류 내역 확인되며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 위치: 성남시 의료원 남동측 인근에 위치한 일반상업지역.

* 주변: 주거 지역(아파트, 주택)과 상업 시설, 관공서, 학교 등이 혼재되어 있어 안정적인 수요 기반 확보 가능.

* 교통: 신흥역 역세권으로 유동인구 유입 용이.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 신흥역 인접, 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 관공서, 학교, 병원(성남시 의료원) 등 이용 편리.

* 환경: 도심 지역으로 편의시설 접근성이 높으나, 주거 및 상업 혼재로 인한 소음 등 일반적인 도심 환경 고려 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 표기 불일치: 부동산 표시란에는 603에이호로 기재되었으나, 현황은 '603'으로만 표시되어 있어 명확한 확인 및 등기부정리가 필요할 수 있음. 이는 추후 매매 시 또는 행정 처리 시 불편을 초래할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수분은 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 시간이 소요될 수 있음. (단, 경매 신청인이므로 비교적 원활할 것으로 예상)

1.6. 종합 의견

* 본건은 성남시 수정구 신흥역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없으며 경매 신청인이라 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

* 공부와 현황상의 호수 표기 차이는 사전 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 할 사항임.

* 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높아 향후 시세 상승 여력 고려 시 투자 가치 보유.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신흥역 초역세권, 성남시청 및 주요 관공서 인접.

* 안정적인 배후수요: 주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집.

* 시세 상승 기대: 신흥역 주변 지역 개발 기대감 및 최근 매매가 상승 추세.

* 소형 면적: 52.98㎡ (약 16평)으로 1인 가구 또는 신혼부부 수요 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 건물 면적은 52.98㎡이며, 최근 유사 면적(52.984㎡)이 2026년 6월 310,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 285,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 낮은 수준입니다.

* 따라서, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 본 보고서에서는 295,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

* (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.