나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52697 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하는 도촌중학교 남서측 인근에 소재하며,
부근은 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층건 내 6층 607호로서,
(사용승인일 : 2019.02.21)

외벽: 외장석재마감, 드라이비트마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등

창호: 하이샷시 이중창호

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장 등의
설비로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 10m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도촌) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류
(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2014-12-30)<교육
환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대
기환경보전법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

2026.06.01.자로 주택임차권(양도인:강옥순)의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52697 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층607호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층건 내 6층 607호

사용승인일: 2019년 02월 21일

감정가: 273,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.83㎡ (약 5.4평)

토지 지분: 17.827㎡ (약 5.4평)

건물면적: 48.33㎡ (약 14.6평)

건물 지분: 48.331㎡ (약 14.6평)

(참고: 해당 오피스텔은 전용면적 48.33㎡ 입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, 도촌중학교 남서측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 10m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52697 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 강옥순)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2020년 08월 28일

확정일자: 2020년 08월 28일

배당신고일자: 2024년 09월 23일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 본건 경매 절차에서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 01월 19일 접수된 주식회사인천저축은행외 1명의 가압류 (갑9)

경매개시결정: 2025년 08월 01일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑11)

기타 권리: 주택임차권(강옥순)은 을1로 등기되었으나 말소 처리되었습니다.

총 등기부채권액: 1,260,000,000원

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 공란으로 비고란에 표기되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 도촌동 일대는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 건물 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 성남시의 주요 도로망과의 연결성이 좋다고 판단됩니다.

4.3. 주변 시설

* 도촌중학교, 도촌초등학교 등 교육 시설 인근에 위치합니다.

* 농민식자재마트, 롯데슈퍼프레시 성남도촌점 등 생활 편의시설이 도보 거리에 있습니다.

* 탄천이 인접해 있어 산책 및 운동을 즐기기 좋은 환경입니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관되거나 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 교육 환경

도촌초등학교, 도촌중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

인근 탄천변을 이용한 야외 활동 및 휴식이 가능하며, 지역 내 커뮤니티 시설 이용 또한 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, 향후 관련 절차 진행 시 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 이용 제한 사항

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전구역에 해당하여 건축 등 일부 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따라 과밀억제권역으로 지정되어 있어 투자 및 개발 시 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약

현장 방문 시 폐문부재로 인해 임대차 관계에 대한 구체적인 조사를 진행하지 못하였습니다. 실제 거주 중인 임차인이나 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 도촌동에 위치한 신축 오피스텔로, 최신 건축 연도(2019년)와 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 주변으로 학교, 마트, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 다만, 비행안전구역 및 과밀억제권역에 속해 있어 향후 행위 제한이나 규제에 대한 사전 검토가 필요합니다. 현장 방문 시 폐문부재로 점유 관계 확인이 제한적이었으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서로 인해 낙찰 후 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않아 투자 리스크가 낮습니다.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 부담이 적고 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 도보 거리에 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 교통 환경: 대중교통 접근성이 좋고 차량 이용도 편리하여 직장인 등의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 성남시 개발 계획 및 지역 발전 가능성에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 273,000,000원입니다. 최근 인근 유사 오피스텔의 실거래가 사례를 살펴보면 2023년 12월 28일에 동일 건물 4층이 280,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다. [cite:last] 해당 매물의 층수(6층) 및 면적(48.33㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 시장 경쟁 상황과 본인의 투자 전략에 따라 감정가 이상으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 275,000,000원에서 285,000,000원 사이를 권장합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 273,000,000원부터 시작하여, 경쟁 상황을 보며 상향 조절하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.