나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52683 [1] 경기도 하남시 신장동 561 에코타운 204동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 ""남한중학교"" 동측 인근에 위치하는 에코타운 제204동 제
18층 제1801호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대
로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(하남시청역:5호선)까지
의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상23층 건물 내 제18층 제1801호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신장지구), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육
지원청에 별도 확인요[남한중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위
생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[신장고등학교])<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[신장초등학
교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육청
에 별도 확인요[신평중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화
구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[남한중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[신장고등학교])<교
육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52683 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 하남시 신장동 561 에코타운 204동 18층1801호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 23층 건물 내 18층

* 사용승인일: 2004년 11월 18일

* 건물명: 에코타운

1.3. 면적

* 토지 지분 면적: 45.98㎡ (약 13.92평)

* 건물 전용 면적: 83.67㎡ (약 25.32평)

1.4. 감정가 대비 시장가

* 감정가: 850,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월~6월, 83.67㎡ 기준): 99,000,000원 ~ 109,500,000원

* 시세 분석: 제공된 감정가와 최근 실거래가 사이에 매우 큰 차이가 존재합니다. 감정가가 현재 시장가보다 약 8배 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 통상적인 경우와 크게 다르므로 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 하남시 신장동 소재 남한중학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통 이용 시 버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역까지의 거리를 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 지역 분석

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신장지구)으로 지정되어 있습니다.

* 다수의 학교보호구역(상대/절대보호구역) 및 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2014년 10월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권 최고액 300,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 기재는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보 상 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 등기부 요약

* 현재 소유권자는 2025년 7월 21일 재산분할로 인한 소유권 이전(이한철) 등기된 상태입니다.

* 현재 진행 중인 경매는 2025년 8월 6일 접수된 김영순 채권자의 강제경매(2025타경52683)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

* 인근 지하철역(하남시청역) 접근성을 고려할 때 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 특성

* 에코타운 2단지는 총 5개 동, 488세대로 구성된 아파트 단지입니다.

* 2004년 11월 18일 사용승인되어 약 22년 된 아파트입니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 학군: 남한중학교, 신장고등학교, 신장초등학교 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다수 운행됩니다.

5.2. 주거 환경

* 주거지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 단지 내 주차 가능 대수는 총 541대 (JSON 정보 기준)로, 세대당 약 1.1대 수준입니다.

* 본 건은 23층 건물 내 18층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 간의 큰 차이

* 본 건의 감정가(850,000,000원)와 최근 실거래가(약 100,000,000원) 사이에 현저한 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 혼란을 야기할 수 있으며, 감정가의 신뢰도 및 향후 가격 변동성에 대한 신중한 분석이 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한 사항

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다.

* 다수의 학교보호구역으로 묶여 있어, 교육 환경 보호 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 검색 결과

* 주변 지역 검색 결과, 즉각적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 관련 규제가 존재함을 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 하남시 신장동에 위치한 에코타운 아파트 18층 물건으로, 인근 학교 및 지하철역 접근성이 양호한 주거지 내에 소재합니다.

* 권리 분석상 특이사항 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 법적으로 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 하지만, 제공된 감정가가 최근 시장 시세보다 현저히 높아 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 볼 때, 잠재적 투자 가치는 있으나 감정가와의 괴리로 인한 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망 (지하철 5호선 하남시청역 인접).

* 잘 갖춰진 학군 (다수 초/중/고등학교 인접).

* 정비된 아파트 단지 내 위치 (에코타운 2단지, 488세대).

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성.

* 건물 18층의 고층으로 인한 쾌적한 주거 환경 및 조망 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(83.67㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 4월~6월 기준으로 99,000,000원에서 109,500,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 18층으로 최근 실거래가 중 최고가(17층, 109,500,000원)보다 높은 층에 해당하므로, 시세 반영 시 110,000,000원에서 115,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

* 단, 감정가가 850,000,000원으로 시세보다 현저히 높게 책정되어 있어, 실제 경매 진행 시 유찰 가능성이 높거나, 감정가를 무시한 저가 입찰이 이루어질 수 있습니다.

* 따라서, 권리 분석상 안전하며 최근 실거래가 추이를 고려한 보수적인 예상 입찰가는 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다.

* 투자자는 시장 상황, 경매 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.