나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3267 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31 은혜빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 토촌면 관음리 소재 ""도창마을"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 403호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 소로3류(폭 8m 미만)(리
도221호선)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정
책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산등기사항증명서의 표제부에 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물임' 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원에서 진행 중인 2025타경3267 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31번지에 위치한 은혜빌 4층 403호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 151,000,000원이며, 토지 면적은 61.69㎡ (약 18.66평), 건물 면적은 52.17㎡ (약 15.78평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 농OOOOOOO (한국양봉농업협동조합)입니다.

본건은 공동담보로, 등기부등본 표제부에 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물임'으로 기재된 특이사항이 있습니다.

건축물대장 상 건물 사용승인일은 2012년 10월 12일이나, 부동산등기사항증명서 표제부에는 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있어 법적 사용 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "도창마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량으로의 접근은 무난한 편이나, 인근에 노선버스 정류장이 있으나 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 북측 및 서측으로 도로와 접하고 있으며, 형상은 사다리형의 완경사 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2013년 1월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을2)이며, 채권액은 103,200,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 103,200,000원입니다.

소유권 변동 내역으로 2011년 11월 24일 소유권보존등기(이선미) 후 2013년 1월 25일 소유권이전(박지영)되었습니다.

임차인 현황으로는 손혜련이 있으며, 전입일자는 2014년 10월 31일입니다. 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다. 이에 따라 임차인 손 은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 임차인 손 은 전입신고일자(2014-10-31)는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없으며 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '보증금 0원, 차임 0원'으로 기재된 점을 감안하여 실제 권리관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 보고서상 기재된 내용으로는 확인되지 않으나, '지상권개요:' 항목에 별도 기재가 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 토대로 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

2026년 5월 20일 거래된 힐링하우스(A동,B동)는 2016년 준공되었으며, 전용면적 75.14㎡ (약 22.73평)이 19,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 836만원 수준입니다.

2026년 5월 5일 거래된 삼환스타팰리스(106동)는 2024년 준공된 신축 건물로, 전용면적 72.74㎡ (약 22.00평)이 35,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,627만원으로, 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

2026년 5월 4일 거래된 스타포레102동은 2021년 준공되었으며, 전용면적 58.62㎡ (약 17.73평)이 19,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,071만원 수준입니다.

본건 다세대주택(은혜빌)은 2012년에 사용승인된 건물로, 건물 면적은 52.17㎡ (약 15.78평)입니다. 감정가는 151,000,000원으로, 평당 약 957만원 수준입니다.

비교적 연식이 비슷한 힐링하우스(2016년 준공)의 거래가(약 836만원/평)와 스타포레102동(2021년 준공)의 거래가(약 1,071만원/평)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 범위 내에 있는 것으로 보입니다. 그러나 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물임'이라는 치명적인 하자 요인이 있어 실제 시장 가치는 감정가 및 인근 시세보다 현저히 낮아질 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 지역에 위치하여, 주변으로 자연 친화적인 환경과 함께 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

인근 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 다세대주택 밀집 지역에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

퇴촌면은 전반적으로 서울 근교의 전원적인 생활 환경을 제공하는 지역으로 알려져 있습니다.

주변의 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 환경 관련 규제가 많아, 쾌적한 주거 환경을 유지하는 데는 긍정적일 수 있으나, 개발이나 신축에는 제약이 따릅니다.

경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31번지 주변에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 해당 지역에 직접적으로 유해하거나 혐오감을 주는 시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리장 등)이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물임'이라는 점입니다. 이는 건물 자체의 법적 안정성, 향후 거래의 어려움, 대출 이용 제한, 또는 철거 명령 등의 법적 제재 가능성을 내포하고 있습니다.

토지이용계획 상 다수의 규제(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등)가 있어 향후 토지의 활용이나 재건축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

임차인 손 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 실제 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가와 인근 시세 범위 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 가지고 있으나, '건축법상 사용승인 받지 않은 건물'이라는 매우 심각한 법적 하자를 안고 있습니다. 이 하자 요인은 해당 물건의 가치를 크게 하락시키는 결정적인 요인이 될 수 있으며, 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험이 매우 큽니다.

법적 문제가 해결되지 않는다면 건물로서의 가치를 인정받기 어렵고, 토지의 가치만으로 평가될 가능성이 높습니다. 또한, 여러 토지이용 규제로 인해 향후 개발이나 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

단순 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 부적합합니다.

다만, 해당 건물의 법적 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 자본, 그리고 위험 감수 능력을 갖춘 투자자라면, 낮은 가격에 낙찰받아 법적 문제를 해결한 후 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

토지 자체의 가치를 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 이는 매우 신중한 법률 및 건축 전문가의 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 거래가를 고려하면 평당 836만원에서 1,071만원 수준입니다. 본건의 감정가는 평당 약 957만원으로, 비교 가능한 가격대에 형성되어 있습니다.

그러나 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물'이라는 치명적인 하자가 존재하므로, 이는 시장가치를 크게 하락시키는 요인입니다. 법적 하자 보수 비용, 이로 인한 건축물의 기능적 제약, 거래 및 대출의 어려움 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 법적 문제 해결 가능성 및 비용, 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 것입니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준인 약 105,700,000원에서 120,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 법적 문제를 해결하기 위한 구체적인 방안과 소요 비용을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 산정된 예상 입찰가에서 인수 보증금을 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.