나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52701 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 91 한양아파트 320동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 '서현초등학교' 서측 인근에 위치하는
구분건물로서 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 수인분당선 ""서현역"" 및 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상20층 건 내 13층 1302호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트(후첨'내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 도시가스설비, 공동현관보안설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 중앙공원로, 분당로, 성남대로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로1류
(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m
~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경
보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 문화재보호구역기타<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

건축물현황도상 내부구조가 외부관찰 및 인근부동산 탐문내역에 의한 내부구조와 일부
차이 있음.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52701 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 서현동 91 한양아파트 320동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2,320,000,000원

* 토지면적: 79.17㎡ (약 23.95평)

* 건물면적: 148.94㎡ (약 45.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 개발행위허가제한구역

* 특수물건정보: 유동화물건, 개발행위허가제한구역

1.2. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 내 13층 1302호

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 '서현초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 '서현역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서현역까지 도보 약 3분 거리입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 내 도로를 통해 중앙공원로, 분당로, 성남대로 등 주요 도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 1,615,700,000원입니다.

* 신한은행 근저당권: 535,700,000원

* 국민은행 근저당권: 1,080,000,000원

3.3. 말소 및 인수 권리

* 매각으로 인해 근저당권 2건(신한은행, 국민은행) 및 임의경매 개시결정 등기(유케이제십일차유동화전문유한회사)는 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

* 단지 인근에 분당중앙공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 쇼핑 및 편의시설로는 롯데백화점, 이마트 등이 인접해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 성남시 보호관찰소 이전 관련 주민 민원 사례가 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 서현시범한양

* 동/호수: 320동 13층 1302호

* 사용승인일: 1991년 10월 21일 (준공 35년차)

* 세대수: 총 2,419세대

* 주차: 총 948대 (세대당 약 0.39대, 지하주차대수 47대 포함)

* 난방방식: 열병합에 의한 지역난방

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 평면 정보

* 전용면적(추정): 148.94㎡ (약 45.06평)

* 단지 내 최고층: 30층

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

* 본건은 개발행위허가제한구역(2023-10-16 지정)에 해당되어, 향후 개발 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 공부상 내부구조 차이

* 건축물현황도상의 내부 구조와 외부 관찰 및 인근 탐문 결과가 일부 차이가 있어, 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당) 등에 해당되며, 대로1류, 대로2류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

* 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 문화재보호구역기타, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

6.4. 임대 관계 미상

* 임차인 현황상 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동에 위치한 한양아파트로서, 서현역 역세권 단지로 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 1991년 준공된 아파트로 노후도는 있으나, 대단지를 이루고 있어 지역 내에서 중요한 주거 기능을 담당하고 있습니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정, 공부상 내부구조 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 분당신도시의 핵심 지역인 서현동에 위치하여 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

* 수인분당선 서현역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트입니다.

* 주변에 학교, 공원, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 상대적으로 저평가되었을 경우, 재건축 또는 리모델링 등 미래 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가는 약 12억 5천만원 ~ 12억 6천 5백만원 수준으로 파악됩니다 (전용 약 116㎡ 기준).

* 본건의 건물면적(약 148.94㎡)을 감안하여 환산 시, 현재 시세는 약 16억 1천 5백만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가는 23억 2천만원으로, 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금은 0원으로, 추가적인 인수 부담은 없습니다.

* 안정적인 시세 및 감정가와의 차이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1,550,000,000원 (15억 5천만원) 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.