나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34164 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미동 소재 ""원미중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 업
무시설, 소규모공장, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제11층 제1103호, 제13층 제1307호 로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1),(2) 공통 : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1),(2) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 부지로 이
용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건이 속한 건물은 집합건축물대장상 2025.6.9. 원미구 환경건축과-7704(2025.06
.09.)호에 의거 위반건축물[공개공지 훼손/창고/1.05㎡, 2.12㎡] 표시 등재되었으며, 원미구
환경건축과-7705(2025.06.09.)호에 의거 위반건축물[주차장외 용도 사용/2면] 표시 등재 되
어 있는 바, 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물표시가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34164 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 11층 1103호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 316,000,000원

토지면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

건물면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미동 소재 원미중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 유사한 업무시설, 소규모 공장, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 북측 및 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2025타경34164 (2025.08.07.) 강제경매 개시결정 (을구 7번)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 1번: 박채린 소유 주택임차권 (권리금액 279,000,000원)

- 등기 접수일자: 2025-10-14

- 전입일자: 2021-03-08

- 확정일자: 2021-02-05

- 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 279,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. (참고: 임차인 현황상의 보증금 304,000,000원과 등기부상 권리금액 279,000,000원에 차이가 있으니 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.)

말소되는 권리:

* 갑구 3번: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑구 4번: 소유권이전 (이주화)

* 갑구 7번: 강제경매 (말소기준권리)

* 갑구 8번: 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑구 9번: 압류 (서울특별시)

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 원미중학교가 위치하여 학생 유동 인구가 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이나, 차량을 이용한 접근은 용이합니다.

주변에 원미공원, 원미부흥시장 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

특이 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 건축물대장상 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 중인 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 13층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

건물은 2020년 4월 9일에 사용승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상에 위반건축물 표시가 되어 있습니다.

- 구체적 위반 내용: 공개공지 훼손/창고 (1.05㎡, 2.12㎡) 및 주차장 외 용도 사용 (2면) (2025.06.09. 기준)

- 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재 및 재산상 손해 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 박채린 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 279,000,000원 (등기부상 권리금액 기준)을 낙찰자가 인수해야 합니다.

- 임차인의 보증금 및 차임에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다. (임차인 현황 보증금 304,000,000원 vs 등기부 권리금액 279,000,000원)

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 정보가 불명확하여, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 상대적으로 신축 연식(2020년)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 인수 및 위반건축물 등재라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히 위반건축물은 향후 건물 가치 하락, 행정 제재, 원상복구 비용 발생 등의 잠재적 문제를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 전문가를 통한 면밀한 법률 및 건축적 검토가 필수적입니다.

또한, 임차인의 보증금 인수액 (279,000,000원)을 고려하여 총 인수 부담액을 산출하고, 이에 따른 투자 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 정확한 시세 파악: 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 정보를 면밀히 파악하여, 감정가 및 본건의 시장 가치를 재산정해야 합니다.

* 위반건축물 해소 방안 및 비용 검토: 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 현황, 원상복구 가능성 및 예상 비용을 조사하여 총 투자 비용에 반영해야 합니다.

* 임차인 권리관계 확인: 등기부상 임차권 금액과 실제 임대차 계약 내용 간의 차이를 명확히 하고, 임차인의 명도를 위한 전략을 수립해야 합니다.

* 잠재적 가치 상승 요인: 향후 지역 개발 계획, 교통망 확충 등 주변 환경 변화가 본건의 가치에 미칠 영향을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,000,000원이며, 매각으로 인해 인수해야 하는 임차인의 보증금은 279,000,000원입니다.

이를 단순 계산할 경우, 본건을 감정가 수준에서 취득하기 위한 최저 입찰가는 약 37,000,000원 (316,000,000원 - 279,000,000원)으로 산정될 수 있습니다.

그러나 위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 행정 리스크, 임대 관계의 불확실성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 보수적인 예상 입찰가 범위는 30,000,000원 ~ 45,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 보유 자금 계획, 위험 감수 수준 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.