나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34161 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-42 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "카톨릭대학교 성심교정" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 내 3층 301호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34161 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-42 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

* 건물면적: 56.65㎡ (약 17.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "카톨릭대학교 성심교정" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑17, 주택도시보증공사의 가압류(2022.09.30.)로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 현재 진행되는 경매: 갑20, 주택도시보증공사의 강제경매(2025.08.07.)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-26

* 확정일자: 2020-02-03

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 을5, 말소 처리됨)

* 임차인 현황 (보증금 증액분 관련):

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 179,000,000원 (1차 보증금 증액분 8,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-26

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 명시된 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 대항력이 없으며, 보증금 관련 사항이 매각으로 소멸되거나 채권자에 의해 처리됨을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약 정보상 해당 권리가 등재되어 있지는 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 대학가 인접: 카톨릭대학교 성심교정 인근에 위치하여 대학생 수요 또는 관련 상권 형성에 잠재력이 있습니다.

* 주거 밀집 지역: 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 환경은 보통 수준으로, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (현재 시점 기준 허가기간 만료 여부 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 언급되어 있어, 계약 및 인수 과정에서 예상치 못한 조건이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 선순위 임차권 관련: '선순위임차권'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG와의 관련성을 통해 복잡한 채권채무 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2002년에 건축되어 20년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 카톨릭대학교 인근에 자리하여 주거 기능 및 대학 관련 수요가 예상되는 지역에 있습니다. 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석 결과, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으며 인수할 보증금도 없는 것으로 파악되어 비교적 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등은 거래 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있는 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 대학생 또는 교직원 대상 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 편리한 주거 환경: 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 다세대 주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 면적(전용 56.65㎡) 및 감정가(209,000,000원)를 종합적으로 검토하였습니다.

최근(2026년 7월) 유사 면적(약 48㎡) 다세대 주택이 140,000,000원에서 172,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 면적이 이보다 크고, 감정가가 209,000,000원임을 감안할 때, 시장가치는 약 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등의 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 최종 권장 입찰가: 195,000,000원 (시장가치 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.