나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34162 [1] 경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.08.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재 '귀전사거리' 동측 인근에 위치합니다.
주위는 각종 규모의 공장, 창고 및 일부 주택등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

일련번호(2) : '공장' 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(4,10) : 2필지 일단으로 '근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(7) : '공장' 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(5,9) : '도로'로 이용 중입니다.

건물의 구조 및 현상

일련번호(1) 건물 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
(사용승인 : 2001.10.06, 증축 : 2002.05.27, 증축 : 2021.09.07)
벽체 : 하단부 벽돌 쌓기 위 판넬 마감 등 등,
창호 : 하이새시 창호 등,
이용상황 : 공장 등 입니다.

일련번호(3) 건물 : 조적조 평스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인 : 1994.07.15, 증축 : 2023.01.18)
벽체 : 판넬 마감 등,
구조 : 일부 조적 및 H-Beam 등,
창호 : 하이새시 창호 등,
이용상황 : 근린생활시설(전시장, 사무실 등) 입니다.


일련번호(6,8) 건물 : 각 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
(사용승인 : 2007.04.25)
벽체 : 판넬 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등,
이용상황 : 공장 등 입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국내에서 제작된 성형기계류로서 현상 등은 보통시 됩니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 일련번호(7) 토지상에 제시외건물㉠~㉣ 및 제시외기계기구(ㄱ)이 소재 합니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 제시외 기계기구[감정평가서상 (ㄱ)] 평가 및 매각에 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 목록 포함. 목록2. 지상 일부 조경은 토지에 포함하여 평가
2. 목록1.2.는 도시계획시설 ‘도로’에 저촉되며, 목록2. 일부(약14㎡)는 현황 ‘도로’임. 목록1,6,8. 공장으로 이용중이며, 목록3. 근린생활시설(전시장, 사무실)로 이용중.
3. 목록1. 건물은 1차, 2차 증축부분을 구분하여 평가하였으며, 목록3. 건물은 2023.01.18.자 대수선에 준하는 증축이 있는 것으로 판단되어 건물 상태, 이용 가능 연수 등을 고려하여 평가함.
4. 목록8. 건물은 등기사항전부증명서상 ‘귀전리 659-5번지’ 지상에 소재하나, 해당 필지는 목록7. 토지와 합병되어 말소됨. 목록6. 건물은 등기사항증명서와 일반건축물대장상 도로명주소 및 용도 등이 상이하여 토지지번 및 배치도를 근거로 일반건축물대장상 ‘가동’으로, 목록8. 건물은 합병전 토지의 위치 및 배치도를 근거로 일반건축물대장상 ‘나동’으로 각 특정함.(현황 각각 ‘B’동 ‘C동’ 표지가 부착되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34162 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-1

용도: 공장

감정가: 4,046,218,420원

토지면적: 2552.00㎡ (약 772평)

건물면적: 1193.07㎡ (약 361평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

2. 물건 기본정보

소재지: 경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-1

3. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재 '귀전사거리' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 규모의 공장, 창고 및 일부 주택 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: ]

해당 지역은 수도권제2순환고속도로 서김포·통진IC가 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편이며, 향후 계양강화고속도로 나들목 건설이 예정되어 있어 교통망 개선이 기대됩니다.

주변에는 통진초등학교, 통진중학교, 통진고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 생활 편의성을 더합니다.

다만, 본 물건은 도시계획시설 '도로'에 저촉되는 부분이 있으며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. [cite: ]

4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농협은행주식회사입니다.

등기부등본상 현재 말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권(접수일자 2024.06.11)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. [cite: ]

본 경매 물건의 경우, 등기부등본에 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)가 말소 예정이거나 이미 말소된 상태로 표시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확합니다. [cite: ]

특히, 등기부채권 총액이 7,141,206,806원에 달하지만, 이는 경매 개시 전 설정된 총 채권액이며, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 현장 확인이 필요합니다. [cite: ]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 김포시 통진읍 귀전리 일대는 다양한 규모의 공장과 창고들이 밀집해 있는 공업지역입니다. [cite: ]

주변에 주택가도 일부 소재하고 있어, 지역 경제 활동과 함께 기본적인 생활 인프라가 조성되어 있는 것으로 보입니다.

다만, 대규모 산업단지나 상업 시설이 집중된 지역이라기보다는 개별 공장 및 창고 위주로 형성된 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치하며, 통진읍은 김포시 북부 지역의 중심지 역할을 하고 있습니다.

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

의료 시설로는 김포시보건소 북부보건과가 통진읍에 위치해 있으며, 김포시외국인주민지원센터 등 공공기관 접근성도 확보하고 있습니다.

다만, 읍/면 지역의 특성상 대형 쇼핑몰, 영화관 등 문화 및 편의 시설은 부족한 편이며, 시내 중심가나 인근 도시로 이동해야 하는 경우가 많습니다.

7. 잠재적 리스크

* 도시계획시설 '도로' 저촉: 대상 토지 중 일부(약 14㎡)가 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 목록 1, 2. 토지는 도시계획시설 '도로'에 저촉됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 보상 또는 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함: 감정평가서상 제시외 건물과 기계기구(ㄱ)가 매각에 포함되어 있으나, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 정보 상이: 목록 6, 8번 건물(현황 B동, C동)은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상 도로명주소 및 용도 등이 상이하여 혼란의 여지가 있습니다. 이는 추후 재산권 행사 시 문제의 소지가 될 수 있습니다. [cite: ]

* 유동화 물건, 공동담보: '유동화물건' 및 '공동담보' 표기는 본건의 거래 구조가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 절차 및 권리 관계 확인 시 보다 면밀한 검토가 요구될 수 있습니다. [cite: ]

* 건물 상태 및 증축: 일부 건물은 여러 차례 증축되었으며, 특히 목록 3번 건물은 2023년 대수선에 준하는 증축이 있었습니다. 건물 상태, 이용 가능 연수 등을 고려하여 건물의 가치를 평가해야 합니다. [cite: ]

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 40.46억원이며, 토지 약 772평, 건물 약 361평 규모입니다. 주변 공장 및 창고 밀집 지역에 위치하며, 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

하지만, 도시계획도로 저촉, 제시외 건물 및 기계기구 포함, 건물 정보의 상이함, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특이사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 도시계획도로 저촉 부분은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

* 주요 채권자인 농협은행주식회사가 임의경매를 신청하여 권리관계가 비교적 명확함

* 수도권 접근성이 양호한 김포시 소재 공장 부지

* 인수할 임차인 보증금 없음

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가(4,046,218,420원)를 기준으로 산정됩니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정가 및 본 물건의 제반 사항(입지, 건물 상태, 저촉 사항 등)과 더불어 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰가가 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 범위를 특정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.