나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34144 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 상가점포, 창고, 농경지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

완경사 지대에 소재하는 사다리형 토지로서 단독주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발 50.50m~112.86m 미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(신기처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인), <추가기재> 본 증명은 간혹 전산오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니 인허가나 토지거래전 등 지역지구 등의 편입여부를 반드시 관계부서에 확인받으시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 토지 지상에 후첨 사진용지와 같이 조경수목 기타 활잡목이 소재하고 있으며, 시장 거래관행을 참작하여 토지에 포함평가하였으니 업무에 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
- 외벽 : 외장벽돌쌓기 등
- 내벽 : 벽지도배, 내장타일 붙임, 인테리어 등
- 바닥 : 바닥쉬트, 타일깔기 등
- 창호 : 새시조 창호 등 마감임.

이용상태

지상1,2층 공히 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광 설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물에 부착되어 설치된 소유자 미상의 제시외건물 및 구축물은 감정평가명세표 상 별도 가격을 부기하였으니 입찰 시 권리관계 및 일괄 경매 여부 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함. 조경수목 기타 활잡목은 토지에, 태양광설비는 건물에 각 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부천지원에서 진행하는 2025타경34144 (1) 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 한OO이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-21이며, 용도는 단독주택입니다.

토지 면적은 238.00㎡ (약 71.995평)이며, 건물 면적은 167.82㎡ (약 50.77평)입니다. 건물에는 46.00㎡의 제시외 면적이 포함되어 있습니다.

1.3. 평가 내역

감정가는 736,688,160원입니다.

제시외 건물, 조경수목, 활잡목 및 태양광 설비 등은 각각 토지 또는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 상가점포, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 완경사 지대에 소재하는 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발 50.50m~112.86m 미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(신기처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

지역지구 편입 여부는 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

토지 등기부에는 소유권 이전(2004-08-26, 2006-05-29), 근저당권(국민은행, 2012-10-04, 말소기준권리), 다수의 가압류(한상진, 신용보증기금, 기술보증기금, 이형찬, 홍욱표 외 7명) 및 압류(김포세무서장), 강제경매(한상진) 및 임의경매(국민은행) 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,580,205,349원입니다.

3.2. 등기부 요약 (건물)

건물 등기부에는 소유권 보존(2007-03-28), 근저당권(국민은행, 2012-10-04, 말소기준권리), 다수의 가압류(신용보증기금, 기술보증기금, 이형찬, 홍욱표 외 7명, 근로복지공단) 및 압류(김포세무서장), 강제경매(한상진) 및 임의경매(국민은행) 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 1,550,258,060원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 주슬기 씨가 확인되며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-27입니다. 대항력은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (말소기준권리보다 늦은 권리들이 모두 말소 예정으로 되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 거래된 76.53㎡(약 23평) 다세대는 3억원에, 67.79㎡(약 20.5평) 다세대는 2억원에, 55.67㎡(약 16.8평) 연립은 2억 6천5백만원에 거래되었습니다.

이는 단위 면적당 약 975만원에서 1,574만원 수준의 거래가격을 나타냅니다.

4.2. 시장 동향

본건은 단독주택으로, 주변에서 확인된 연립/다세대 주택과는 물건의 성격 및 가치 평가 방식에 차이가 있습니다. 단독주택은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 제공된 연립/다세대 주택의 실거래가는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 해당 지역에서 부동산 거래가 활발히 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 '고촌초등학교' 인근에 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다. 주변에 상가점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

토지 및 건물 등기부상 다수의 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매)가 존재하나, 모두 말소될 예정으로 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 법적 제한

고도지구(공항고도제한)에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

중복 사건, 공동 담보 물건으로 경매 진행 과정에 변동사항이 발생할 가능성이 있습니다. 임대 관계가 미상이며, 이는 추후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치한 단독주택으로, 초등학교와 인접하고 주변 교통 여건이 무난한 편입니다. 넓은 토지 면적을 가진 단독주택이라는 점에서 희소성이 있을 수 있습니다. 다수의 권리 관계가 존재했으나, 모두 말소될 예정으로 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공항고도제한 등 법적 제한 사항과 임대 관계 미상 등의 사항은 추가 확인이 필요합니다. 주변 연립/다세대 주택 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 향후 활용 가치 높음.

* 초등학교 인접으로 양호한 교육 환경.

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일체 취득 가능.

* 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정.

* 제시외 건물, 조경수목, 태양광 설비 등이 평가 및 매각에 포함되어 있어 추가 가치 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 736,688,160원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 거래 가격이 본건의 감정가보다 현저히 낮은 수준임을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 단독주택으로서의 희소성과 토지 가치를 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.