나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34156 [1] 경기도 김포시 월곶면 고막리 442-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 "분진중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

소형차량의 진입은 가능하나 막다른 골목에 위치하여 인접토지(나지)를 이용하여 방향 전환 후 나와야 하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 제3종 구역(미래전략담당관)<재난 및 안전관리 기본법>, 하수처리구역(월곶처리분구)<하수도법>임. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등 의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 기와지붕 단층 건물로서, (사용승인 : 1985.07.29) 외벽 : 적연와 치장쌓기 및 돌붙임 등. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중에 화재로 인하여 내부가 전소된 상태로 방치되어 있음.

설비내역

화재로 인하여 내부가 전소된 상태임.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
2025.12.12. 해당건물에 화재발생으로 2026.6.1.자 재감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34156 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 고막리 442-10

* 용도: 단독주택

* 감정가: 257,622,600원

* 토지면적: 333.00㎡ (약 100.75평)

* 토지지분: 333㎡ (약 100.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 90.48㎡ (약 27.36평)

* 건물지분: 90.48㎡ (약 27.36평)

* 건물 제시외면적: 123.66㎡ (약 37.41평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 월OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 재감정 평가 사유: 2025년 12월 12일 해당 건물에 화재 발생으로 2026년 6월 1일 자로 재감정 평가함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 "분진중학교" 동측 인근에 위치함.

* 주위 일대는 동류형의 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

* 소형차량의 진입은 가능하나, 막다른 골목에 위치하여 인접 토지(나지)를 이용하여 방향 전환 후 나와야 하는 불편함이 있음.

* 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 형태 및 이용상태

* 본 건 토지는 정방형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

* 본 건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m), 성장관리권역, 제3종 구역, 하수처리구역(월곶처리분구)에 해당함.

* 상기 사항은 전산상의 오류가 있을 수 있으므로, 반드시 관계 부서에 확인 필요.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 1일 접수된 월곶신용협동조합의 근저당권임.

* 인수되는 권리

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 현황은 별도 확인 필요.

* 임차인 현황

* 임차인: 송낙현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 송재현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-12-31

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인은 명도 시 주의가 필요할 수 있음.

* 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 322,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 322,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경

* 본건은 주로 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거 지역에 위치함.

* 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 이용가능시설

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 및 유동인구 확보가 용이한 환경임.

5. 생활정보

* 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 시내버스 정류장 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 교육시설

* "분진중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통

* 시내버스 이용이 가능하나, 차량의 경우 막다른 골목으로 진입 시 회차가 어려울 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 화재로 인한 건물 전소 및 붕괴 위험

* 2025년 12월 12일 화재 발생으로 건물 내부가 전소된 상태로 방치되어 있으며, 건물 붕괴 여부 판단이 불가함.

* 수리 후 재사용이 가능한 경우라도 복구 비용이 감정평가액을 초과할 것으로 판단됨.

* 본 건물 및 일부 제시외 건물은 화재로 전부 소실되어 흔적만 남아있는 상태임.

* 복구 비용 과다 추정

* 전소된 건물로 인한 복구 비용이 상당할 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인 존재

* 임차인 송재현(전입 2007-12-31)은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 필요.

* 건물 노후도

* 건물 사용승인일이 1985년 7월 29일로, 노후화된 건물임.

* 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리구역, 재난 및 안전관리 기본법에 따른 제3종 구역, 하수처리구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나 2025년 12월 12일 발생한 화재로 인해 건물 내부가 전소된 상태입니다. 이로 인해 건물 자체의 가치는 크게 하락했으며, 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인 송재현 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 거주 중이라는 점은 명도 과정에서의 주의를 요합니다. 이러한 심각한 건물 상태와 잠재적 명도 이슈에도 불구하고, 넓은 토지 면적은 향후 재건축 또는 신축을 통한 가치 상승의 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분

* 333㎡ (약 100.75평)의 넓은 토지는 향후 건축 또는 개발 시 중요한 자산이 될 수 있습니다.

* 재건축/신축 잠재력

* 현재 전소된 건물을 철거하고, 토지 자체의 가치를 활용하여 신축 주택을 건축하거나 재건축을 고려할 수 있습니다.

* 낮은 경쟁률 기대

* 건물의 심각한 훼손 상태와 잠재적 리스크로 인해 일반적인 투자자들의 관심이 낮을 수 있어, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 화재로 인한 전소 상태, 노후된 건물, 대항력 있는 임차인 존재 등의 명확한 리스크를 안고 있습니다. 주변의 신축 빌라/연립주택 시세는 약 1.23억~1.35억 수준으로 형성되어 있으나, 본 건은 단독주택으로서 토지 면적이 훨씬 넓고 감정가가 2.58억 원으로 책정되어 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 257,622,600원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 건물 철거 및 신축 또는 대규모 리모델링 비용

* 대항력 있는 임차인 명도에 따른 법적/시간적 비용

* 토지 자체의 가치 및 향후 활용 방안

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 복구 비용 산출 및 명도 가능성 분석이 선행되어야 하며, 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 초기 진입은 감정가의 70~80% 선에서 검토해 볼 수 있으며, 상세한 추가 조사 후 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.