나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34126 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소새울역-서해선)이 소재
하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
- 외벽 : 드라이비트 등 마감,
- 창호 : 하이새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터의 포장도로 및 노폭 약 3미터의 포장도로를 이용 중
임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경34126 (1)

소재지

경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 4층401호

용도

다세대주택

감정가

1억 8,200만 원

토지면적

24. 86㎡ (약 7.52평)

건물면적

47. 23㎡ (약 14.29평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

최OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 소새울역(서해선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 각각 노폭 약 6미터 및 3미터의 포장도로를 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4, 금액 8억 8,700만 원)가 말소기준권리임.

주요 권리 내역

* 소유권 이전: 2005-05-11 (심기원), 2021-03-16 (배영일, 매매 금1억 4,600만 원)

* 주택임차권: 최석찬 (보증금 1억 3,500만 원, 전입 2023-03-31, 확정 2023-03-08, 배당신고일자 2025-07-28). 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수함.

* 가압류: 주택도시보증공사(8억 8,700만 원), 사단법인케이비미소금융재단(약 2,085만 원), 세종신용보증재단(약 750만 원), 광주신용보증재단(1,900만 원), 충남신용보증재단(약 1,342만 원).

* 강제경매: 최석찬(1억 3,511만 5,900원). 본 경매의 채권자임.

* 압류: 국민건강보험공단, 부천시.

인수되는 권리

을구 8번 주택임차권 (최석찬, 보증금 1억 3,500만 원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함.

주의사항

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 1억 3,500만 원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 반드시 임차인의 배당 현황 및 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 필수적임.

권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 최석찬 임차인의 보증금 1억 3,500만 원은 매수인이 인수할 가능성이 높으므로, 실제 총 취득 비용 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 함.

1.3. 상권분석

주변 근린시설

주위가 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

지역 개발 정보

(제공된 정보 내에는 관련 내용이 없으며, 추가적인 지역 개발 계획 등에 대한 조사가 필요함.)

1.4. 생활정보

교육시설

남측 인근에 소사초등학교, 소새울유치원이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

편의시설

인근 버스정류장 및 소새울역(서해선) 이용이 편리하며, 주변 근린시설 이용 가능.

의료시설

(제공된 정보 내에는 관련 내용이 없으며, 주변 병원, 약국 등 추가 조사 필요)

혐오시설

(제공된 정보 내에는 관련 내용이 없으며, 지도 서비스 검색 결과, 해당 물건지 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 지역 특성상 일부 노후 지역의 환경은 고려할 수 있음.)

1.5. 건물 구조 및 이용상태

건축물 정보

건물명 '주은빌라'는 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물로, 2002년 11월 1일 사용승인되었으며, 총 12세대로 구성되어 있음.

건물 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호임.

이용 상태

현재 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 구비하고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

인차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 최석찬의 보증금 1억 3,500만 원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임.

권리관계 복잡성

다수의 가압류 및 압류 등 복잡한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 선순위 임차권은 인수됨.

기타 리스크

감정가(1억 8,200만 원) 대비 최근 실거래가(2억 1,500만 원 ~ 2억 5,500만 원)가 높게 형성되는 경향이 있으나, 이는 건물 면적 및 층수 등 개별 요인에 따라 달라질 수 있음. 인수 보증금 1억 3,500만 원을 고려한 신중한 접근이 필요함.

1.7. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 실거래가 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 주택들은 다음과 같은 가격으로 거래되었음.

* 더블유빌리지(58.25㎡, 2층): 2억 1,500만 원 (2026년 7월 6일)

* 정원풍경채(57.34㎡, 4층): 2억 5,500만 원 (2026년 7월 1일)

성수하이츠(22.45㎡, 5층)는 소형 면적으로 비교가 어려우나 1억 원에 거래됨.

현재 시세 파악

본건(47.23㎡)과 면적이 유사한 더블유빌리지(58.25㎡) 및 정원풍경채(57.34㎡)의 최근 실거래가가 2억 1,500만 원 ~ 2억 5,500만 원임을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가(1억 8,200만 원)보다 높게 형성될 가능성이 있음. 최근 거래 사례를 기준으로 평당 약 400만 원 이상의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됨.

예상 입찰가 산정

* 시장 가치 추정: 본건 면적(47.23㎡)에 최근 실거래가 기준 평당 약 400만 원을 적용하면 약 1억 8,892만 원의 시장 가치 추정이 가능함.

* 인수 보증금: 1억 3,500만 원.

* 안정적인 투자를 위한 입찰가: 1억 3,500만 원의 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용을 시장 가치 이하로 맞추기 위해서는 입찰가를 낮게 산정해야 함. 법원 감정가(1억 8,200만 원)와 인수 보증금(1억 3,500만 원)을 고려했을 때, 약 5,000만 원 ~ 7,000만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음. 정확한 입찰가는 배당표 확인 후 최종 결정이 필요함.

1.8. 투자 포인트

저평가 가능성

감정가 1억 8,200만 원 대비 임차인 보증금 1억 3,500만 원을 인수해야 하나, 이를 고려하더라도 시장 시세 대비 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회를 제공함.

교통 및 입지

소새울역(서해선) 인근으로 교통이 편리하며, 소사초등학교 등 교육시설 접근성이 양호한 주거 입지임.

향후 가치 상승 기대

부천시 소사구 지역의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업 추진 시, 본건의 부동산 가치 상승 여력 존재.

1.9. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 최석찬의 보증금 1억 3,500만 원을 인수해야 하는 부담이 있으나, 이를 상계하더라도 현재 감정가 및 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

권리관계 분석 및 배당표 확인을 통해 임차인 보증금의 정확한 배당 여부 및 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰 결정이 필요함.

안정적인 투자 관점에서 접근한다면, 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 본건 투자의 핵심이 될 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.