나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34086 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 120-24 삼성홈맨션 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부안초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물내의 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2002.7.12.)
외벽: 드라이비트 및 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34086 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 120-24 삼성홈맨션 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 삼성홈맨션

구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2002년 7월 12일

건물 면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 정보

- 건물명: 삼성홈맨션

- 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 25 (괴안동)

- 건물 층수: 5층

- 주 용도: 공동주택

- 건축 면적: 201.66㎡

- 연면적: 657.4㎡

1.4. 토지 정보

토지 면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

토지 지분: 24.2157㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건부지 이용 상태: 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 부안초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건이 소재한 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초, 양지초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2021년 5월 4일 접수된 주식회사페이금융대부의 근저당권(금 290,000,000원)입니다. 현재 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 이은호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 17일

대항력: 없음

- 임차인: 이종이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 17일

확정일자: 2020년 6월 10일

배당신고일자: 2024년 9월 5일

대항력: 있음

- 임차인: 이지영

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 17일

대항력: 없음

3.3. 등기부 분석

- 소유권이전: 갑3(2004.11.01), 갑4(2020.07.10)

- 근저당권: 을8(2021.05.04) 주식회사페이금융대부 (말소기준권리)

- 주택임차권: 을9(2024.09.05) 이종이 (인수)

- 가압류: 갑5(2022.10.27), 갑6(2023.11.30), 갑7(2025.03.13), 갑9(2025.08.11), 갑10(2025.08.11) (모두 말소 예정)

- 강제경매: 갑8(2025.07.30) 이종이 (본 경매 사건)

- 등기부 채권 총액: 1,090,000,000원

3.4. 인수되는 권리

본건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권등기(2024.09.05. 등기, 이종이, 보증금 130,000,000원)가 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 괴안동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 편의 시설

부안초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근에 기본적인 생활 편의를 제공하는 상가 및 시설들이 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설 정보는 현장 방문 및 상세 조사를 통해 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

부안초등학교가 동측 인근에 소재하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 양지초등학교 또한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 기타 생활 편의

주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 본건은 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태 및 설비 내역은 파악되지 않았습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비는 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이종이의 보증금 130,000,000원입니다. 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

- 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인: 정확한 건물 내부 상태, 하자 여부 등을 알 수 없어 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대 관계가 존재할 수 있으며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

- 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,090,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차 진행 및 낙찰 후에도 권리 관계 복잡성 여지를 남깁니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 입지 조건은 무난한 편이나, 대항력 있는 임차인 이종이의 보증금 130,000,000원 인수 부담이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인 또한 투자 결정에 있어 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 대항력 있는 임차인 인수 조건 고려 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 부천시 소사구 일대의 주거 지역은 꾸준한 수요를 가지고 있습니다.

- 건물이 2002년식으로 비교적 오래되었으나, 리모델링 등을 통해 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

비교 대상 물건인 '삼성펠리스5차'(2016년식, 34.7㎡)가 2026년 7월 212,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 '삼성홈맨션'(2002년식, 36.66㎡)의 적정 시장 가치는 약 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인(이종이)의 보증금을 인수해야 하므로, 매수인이 실제로 부담해야 할 총액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 본건 건물의 순수 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 시세 대비 매우 낮은 수준의 입찰가이며, 실제 경매에서는 경쟁률 및 감정가와의 괴리를 고려하여 전략적인 입찰이 필요합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 임차인의 배당 현황 및 최종 변제 금액을 확인하고, 추가적인 법률 및 부동산 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.