나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34141 [1] 경기도 김포시 고촌읍 태리 김포신곡6지구에이1블럭 캐슬앤파밀리에시티1단지 121동 13층 1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 ""보름초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제13층 제1305호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 외곽의 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

지적미정리 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고바람(감정평가서 참조)
-김포시의 사실조회회신서에 의하면, 토지(면적 54.5191㎡)+건물(84.9582㎡)에 대한 취득세(등록면허세)납부되었다는 사실조회회신 있음 (2025.10.17.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34141 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 태리 김포신곡6지구에이1블럭 캐슬앤파밀리에시티1단지 121동 13층 1305호

용도: 아파트

감정가: 593,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 보름초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:3, User Prompt]. 차량 이용 시 올림픽대로, 외곽순환도로, 김포한강로 등 주요 간선도로 진입이 수월하며, 김포골드라인을 통해 김포공항역에서 지하철 5, 9호선 환승이 가능합니다.

2.3. 생활 편의시설

단지 인근에 보름초등학교가 소재하고 있으며, GS더프레시 김포고촌점이 가까이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite:3, User Prompt]. 캐슬앤파밀리에시티 1단지는 2,255세대의 대규모 아파트 단지로, 단지 내 조경 및 기반시설이 잘 갖추어져 있다는 평가가 있습니다.

3. 건축물 및 토지 정보

3.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제13층 제1305호로, 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평) 규모의 아파트로 이용 중입니다 [cite: User Prompt, 13, 15, 16]. 위 면적은 통상 공급면적을 의미합니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: User Prompt].

3.2. 토지 정보 및 대지권

제공된 정보상 토지 면적은 0.00㎡, 토지 지분은 0㎡로 기재되어 있으나, 이는 대지권이 미등기 상태이기 때문으로 추정됩니다 [cite: User Prompt]. 본건은 건물과 토지를 일체로 하여 감정평가되었으며, 향후 적정 대지권 정리가 예상됩니다 [cite: User Prompt]. 김포시 사실조회 회신에 따르면, 토지(면적 54.5191㎡) 및 건물(84.9582㎡)에 대한 취득세 납부가 확인되었습니다 (2025.10.17.) [cite: User Prompt]. 또한, 지적 미정리 상태임이 확인됩니다 [cite: User Prompt].

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본 경매의 말소기준권리는 국민은행 근저당권 (을1, 546,700,000원)입니다 [cite: User Prompt]. 등기부등본상 채권 총액은 약 745,900,000원입니다 [cite: User Prompt].

4.2. 등록된 권리 내역

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2021-02-09)

* 국민은행 근저당권 (을1, 546,700,000원, 말소기준권리)

* 에스비아이저축은행 근저당권 (을4, 148,800,000원)

* 에스비아이저축은행 근저당권 (을5, 50,400,000원)

* 임의경매개시결정 (갑3, 유에이치케이제육차유동화전문, 498,857,217원)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: User Prompt].

4.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다 [cite: User Prompt].

5. 시세 및 시장 동향

5.1. 단지 정보 및 시세

김포 캐슬앤파밀리에시티 1단지는 2020년 11월에 입주한 2,255세대의 대규모 아파트 단지입니다. 해당 단지의 33평형 매매 시세는 약 5억 6천만 원 수준으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 5억 9천 3백만 원으로, 단지 내 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

5.2. 지역 시장 분석

김포시 고촌읍 일대는 서울과의 뛰어난 접근성, 개발 호재 등을 바탕으로 최근 부동산 시장에서 주목받으며 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 특히 마곡지구와의 인접성 및 상대적인 가격 이점 때문에 '서울 대체지'로서의 가치가 부각되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 지적 미정리

가장 중요한 리스크 요인은 대지권 미등기 상태와 지적 미정리 상태입니다. 이는 향후 소유권 및 대지권 확보에 대한 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 다만, 감정평가 시 건물과 토지를 일체로 평가했으며, 토지 면적(54.5191㎡) 및 취득세 납부 사실이 확인된 점은 긍정적입니다 [cite: User Prompt].

6.2. 항공기 소음 가능성

김포공항이 인접해 있어 항공기 소음이 발생할 가능성이 있으며, 이는 주거 만족도 및 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불명확하여, 인수되지 않는 보증금이 없더라도 실제 거주자 점유 등 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 김포 고촌 지역의 높은 시세 상승 잠재력 및 서울 접근성.

* 2,255세대의 대규모 신축급 브랜드 단지로서의 안정성.

* 대지권 미등기 문제는 향후 해소될 경우 가치 상승 요인이 될 수 있음.

* 취득세 납부 사실은 재산권 행사 관련 긍정적 신호로 해석 가능 [cite: User Prompt].

8. 종합 의견

본 물건은 김포시 고촌읍의 우수한 입지와 대규모 신축 단지라는 장점을 가지고 있으나, 대지권 미등기 및 지적 미정리라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 채권 총액이 감정가를 상회하나, 고촌 지역의 상승세를 고려할 때 명확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 평가해야 합니다. 항공기 소음 가능성 및 임대 관계 미상 또한 신중히 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 감정가(593,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 대지권 미등기, 지적 미정리, 항공기 소음, 임대 관계 미상 등의 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 해당 금액은 고려하지 않아도 됩니다. 실제 입찰가는 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 권리 분석 리스크, 명도 용이성 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상세한 상담을 통해 리스크 해소 방안 및 적정 입찰가를 산출하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.