나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51824 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""서울서부경찰서"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 응암역, 역촌역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 9층건내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2019.07.19)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건
축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:
단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51824 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 2층202호

용도: 오피스텔

건물 전체 층수: 9층 중 2층

건축연도: 2019년 7월 19일 사용승인

감정가: 230,000,000원

토지면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

건물면적: 45.05㎡ (약 13.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 서울서부경찰서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역과 역촌역을 이용할 수 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51824)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존(갑1): 2019년 7월 31일 (김옥희 외 1명)

* 소유권이전2번신탁등기말소(갑3): 2020년 10월 23일

* 공유자전원지분전부이전(갑4): 2020년 10월 26일 (남봉우, 매매)

* 주택임차권(을1): 2024년 10월 24일 (조영호, 금액 257,000,000원, 전입 2022-10-21, 확정 2022-09-07) - 말소 예정

* 강제경매(갑5): 2025년 8월 13일 (주택도시보증공사, 금액 257,000,000원, 말소기준권리)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. '을1'의 주택임차권은 말소 예정이며, '갑5'의 강제경매가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (양도전 임차인 조영호)

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 10월 21일

* 확정일자: 2022년 9월 7일

* 배당신고일자: 2024년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 물건을 낙찰받더라도 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인접 도로: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역 및 역촌역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 내 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 1대와 기계식 주차장(총 4대 가능)이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건이 속한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 규제가 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 적용됩니다. (단, 일반 실수요자에게는 해당되지 않을 수 있습니다.)

* 건축법 등 제한 사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규에 따른 제한이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 은평구 역촌동 일대에 정신병원, 요양원 등의 혐오시설이 일부 존재한다는 언급이 있으나, 본 물건의 직접적인 인접 지역에서 유해하다고 판단될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 관련 지역의 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 6호선 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없는 상태입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점과 지역 내 혐오시설 분포에 대한 간접적인 언급이 있다는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 전반적으로 권리관계가 깨끗하고 입지 조건이 양호하여 투자 및 실거주 목적으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 6호선 응암역, 역촌역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 부존재 및 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 가구의 꾸준한 수요가 있어 임대 수익 안정성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적(약 45㎡)의 오피스텔 매매가는 2억 4천만원에서 2억 8천만원 범위에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히 '파크원' 오피스텔의 경우, 2021년 1월에 2억 5천만원에 거래된 사례가 있으며, 2025년 3월에 2억 4천4백만원에 거래된 유사 면적 오피스텔 사례도 존재합니다.

현재 감정가 2억 3천만원은 최근 시세보다 다소 낮은 수준입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 고려할 때, 현 시세 대비 80~90% 수준을 입찰가 산정의 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 현 시세는 약 2억 5천만원 내외로 추정되며, 보수적으로 접근한다면 2억 1천만원에서 2억 3천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시점의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 추정: 약 2억 5천만원

* 예상 입찰가 범위: 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 (80~90% 수준)

* 참고사항: 해당 입찰가 범위는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.