나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11536 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 까치산역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,연립주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2,5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로
외벽 : 석재붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김현우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11536 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제5층 제502호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택 (공동주택/단지형다세대주택)

토지면적: 19.15㎡ (약 5.8평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.6평)

감정가: 294,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2,5호선 까치산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장과 지하철 2,5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 및 도로: 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행 통행에 불편함이 없습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 1일자 영등포세무서장의 압류 등기입니다.

주요 권리 사항:

소유권보존 등기 (2021.06.10)

소유권이전 등기 (2021.10.28, 문지우)

주택임차권 등기 (을3, 김 승계, 보증금 274,000,000원, 2021.07.20 확정, 2021.08.31 전입) - 현재 말소 예정이나, HUG 인수 조건으로 매수인에게 이전되는 권리가 있습니다.

압류 등기 (영등포세무서장, 2023.06.01)

가압류 등기 (주택도시보증공사, 2023.10.17)

강제경매 개시 결정 등기 (주택도시보증공사, 2025.08.13, 사건번호: 2025타경11536)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(김 승계)

보증금: 274,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-31

확정일자: 2021-07-20

배당신고일자: 2023-09-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 본 건은 주택도시보증공사가 임차인 김 의 주택임차권을 승계하였으며, 매각 조건에 따라 매수인은 해당 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 협조해야 합니다.

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-22

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

인수 보증금: 0원. 임차인 관련하여 매수인이 인수해야 할 직접적인 보증금은 없습니다. 다만, 상기 HUG 인수 조건에 따른 후속 조치가 필요할 수 있습니다.

주의사항: 본 물건은 임차인 김 의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사와 관련된 특별 매각 조건이 있습니다. 매수인은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경 분석: 본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대 및 연립주택이 밀집된 주거 지역으로, 1층에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지하철역과 인접하여 유동인구가 있는 상권 또한 형성되어 있습니다.

최근 거래 사례 분석:

2026년 7월 1일, 화곡동 366-36번지 소재 '더원' 빌라 (2019년 건축, 전용면적 19.98㎡)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 35,700,000원/평에 해당합니다.

2026년 7월 2일, 화곡동 504-114번지 소재 빌라 (1986년 건축, 전용면적 37.44㎡)가 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 13,240,000원/평에 해당합니다.

2026년 7월 1일, 화곡동 1014-11번지 소재 '시원그린빌' (2002년 건축, 전용면적 37.56㎡)가 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 14,070,000원/평에 해당합니다.

시세 비교: 본건은 전용면적 28.40㎡ (약 8.6평)으로, 감정가는 294,000,000원입니다. 이는 평당 약 34,186,000원에 해당합니다. 최근 거래 사례 중 건축 연도가 유사한 '더원' 빌라의 거래가(약 35,700,000원/평)와 비교 시, 본건의 감정가는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다. 다만, 본건은 5층 물건으로 4층 거래 사례와 층수 차이가 있습니다. 연식이 오래된 다른 빌라들의 거래가는 가격이 현저히 낮아 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변이 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 서울시내 주거 밀집 지역입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 주변에서 일상생활에 필요한 식료품점, 소형마트, 식당 등 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통 편의: 지하철 2,5호선 까치산역이 도보 거리 내에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선도 운행됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건: 본건 매각의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 매수인은 임차인 김 의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 협조해야 합니다. 이는 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 작업 및 HUG와의 협의 과정에서 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사합니다. 다만, 본 건 자체의 매각 절차에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다.

지역 지구 및 구역 제한:

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 관련 시설에 대한 보호 또는 이용 제한이 있을 수 있습니다.

대공방어협조구역: 군사시설 보호를 위한 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

이러한 제약은 향후 건물의 증축, 개축 등 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 강서구의 편리한 교통망을 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 감정가는 주변 신축 빌라의 실거래가 수준과 유사하게 산정된 것으로 판단됩니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수 조건으로 인해 매수인의 주의가 요구됩니다. 이러한 조건이 입찰 참여율을 낮출 수 있는 요인이 될 수도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 말~2021년 초에 건축된 건물로, 상대적으로 신축에 속하여 즉각적인 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

강서구 역세권 입지: 지하철 2,5호선 까치산역 인근으로, 서울 도심 접근성이 우수하여 투자 및 실거주 가치를 지닙니다.

HUG 조건 관련 리스크 상쇄: 복잡한 HUG 인수 조건으로 인해 본 건의 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 이는 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 294,000,000원

최근 유사 거래 사례 분석 결과, 본 건의 전용면적(28.40㎡)과 건축 연도(2020-2021년)를 고려할 때, 평당 약 3,400만원~3,600만원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

이에 따른 적정 시세는 약 290,000,000원 ~ 307,000,000원 범위로 예상됩니다.

그러나 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수 조건이라는 리스크 요인이 존재하며, 이로 인한 절차상의 번거로움과 시간 소요를 감안해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크를 고려하여 감정가 대비 약간 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추정 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서, 본인의 리스크 감수 정도에 따라 결정하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가: 약 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.