나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11488 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제9층 제902호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 조민주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11488 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제902호

건물명: 마곡제이엠팰리스

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

층수: 9층 / 13층

1.2. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제9층 제902호

외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

창호: 하이샷시

기본 설비: 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 구비

1.3. 토지 정보

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.423㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔), 공동주택" 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접함.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 333,000,000원

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물지분: 24.505㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적/분양면적: 제공된 정보상 '건물면적'은 24.50㎡(약 7.41평)입니다.

1.5. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11488)이 말소기준권리이며, 권리금액은 300,000,000원입니다.

해당 권리는 등기부 을4, 주택임차권(조민주)보다 선순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 공

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-30

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 확인되지 않으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조민주)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-18

확정일자: 2021-09-30

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

비고: '물건명세서 참고사항' 및 '주의사항'에 따라, 본 물건의 매각은 임차인 조민주의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

3.3. 인수되는 권리

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바가 없습니다. (다만, 지상권 개요란에 내용이 없어 해당 권리 없음으로 판단됩니다.)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 2021-08-30, 장진환

* 주택임차권 (을4): 2023-10-17, 조민주, 300,000,000원, 말소 (전입 2021-10-18, 확정 2021-09-30)

* 강제경매 (갑2): 2025-08-13, 주택도시보증공사, 300,000,000원, 말소 (말소기준권리)

총 등기부채권액: 300,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 규제

대상 물건은 서울디지털콘텐츠고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 원활한 편입니다.

건축물대장 상 '업무시설(오피스텔), 공동주택'으로 이용 중입니다.

주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 주요 지구/구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역

* 기타: 가축사육제한구역, 건축선 지정

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 난방, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

내부 구조는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

5.2. 주변 생활편의시설

소재지 인근에 버스정류장이 있으며, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 조건:

본 경매는 임차인 조민주의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금 채무를 인수하거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 조건의 이행 여부는 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

* 임차인 공 의 대항력:

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2024-10-30)상 대항력이 있어 향후 명도 진행 시 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공항 관련 규제:

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항과 관련된 규제가 존재하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 마곡제이엠팰리스 내 도시형생활주택입니다. 입지 및 교통은 무난한 편이나, 핵심적인 리스크 요인은 HUG(주택도시보증공사) 관련 조건부 매각입니다.

본 경매 절차는 HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 전제로 진행되므로, 이 조건이 충족될 경우 권리 관계는 비교적 명확해질 수 있습니다. 그러나 조건 불이행 시에는 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요하며, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 사항이 원만히 처리될 경우, 권리 관계가 명확해져 안정적인 투자가 가능합니다.

* 마곡지구 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 동일 건물 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가(2026년 7월, 30,600만원)를 고려할 때, 감정가 대비 시세차익 또는 임대수익 확보 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 333,000,000원

최근 실거래가 (마곡팰리스, 38.95㎡ 기준): 306,000,000원 (2026년 7월)

최근 실거래가 (대림캐슬, 29.97㎡ 기준): 253,000,000원 (2026년 7월)

상기 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 건물면적(24.50㎡)과 유사 면적 대비 높은 감정가를 감안할 때, 입찰가는 시장 상황 및 HUG 조건 이행 여부를 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 거래된 동일 단지 물건(38.95㎡)의 가격(30,600만원)을 참고하되, 본건의 면적이 작다는 점, HUG 보증금 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 280,000,000원 수준으로 제안합니다.

(주의: 이 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 일반적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사와 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.