나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11493 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 2,5호선 까치산역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 중 제7층 제7001호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 925-15 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 유준해의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11493 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원

토지면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 중 제7층

건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

준공일: 2021년 04월 21일

참고: 해당 물건은 집합건물로, 전용면적 23.65㎡(약 7.15평)에 해당하는 물건입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건은 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11493)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사미림종합건설 (2021-04-23)

* 소유권 이전: 이인숙 (2021-07-23)

* 주택임차권: 유준해 (2023-08-17, 말소) - 대항력 없음으로 기재되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라 확인 필요.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-13, 말소) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 유준해

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-06-30

배당신고일자: 2023-08-17

대항력: 없음 (등기상 말소 처리되었으나, HUG 관련 조건으로 인해 매수인에게 인수될 가능성 또는 추가적인 확인이 필요합니다.)

* 임차인: 홍주희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-04

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음 (이 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.)

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보입니다. 유준해의 주택임차권은 말소 대상이나, "HUG 인수조건 변경" 및 "주의사항"에 명시된 조건부 매각 내용은 매수인에게 인수될 가능성이 있거나 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 특히 임차인 홍주희는 대항력이 있으므로, 보증금 및 차임이 0원인 점을 감안하여 실제 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권 특성: 본건은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 활동이 활발한 편입니다.

입지 장점: 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 있어 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

배후 수요: 주변 오피스텔 및 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사, 문화생활 등 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설과 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 홍주희의 대항력: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 거주 및 권리 관계에 대한 추가 조사가 필요하며, 이에 따른 부담이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 및 주의사항: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건부 매각으로, 매각 조건에 명시된 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미 이행 시 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제약: 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 운항 및 군사 시설 관련 제한 사항이 존재합니다.

건물 노후도 및 관리 상태: 준공 후 약 5년 경과되었으나, 건물의 실제 관리 상태 및 하자 여부 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

부정적 시설: 현재 주변 지역에 통상적인 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 및 군사 시설 보호구역 등이 존재하므로, 이는 향후 건축이나 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다. (실시간 지도 검색 기능 부재로 인한 제한적 정보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 홍주희의 존재와 HUG 인수조건 관련 복잡한 권리 관계는 매수인에게 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악한 후 신중하게 입찰을 결정하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로, 지역 내 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

시세 대비 투자 가능성: 현 시세 및 감정가를 고려하여 리스크 요인을 충분히 반영한 합리적인 입찰가 산정 시, 향후 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 면적(23.65㎡) 및 위치를 고려한 현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 대략 200,000,000원 ~ 215,000,000원 수준으로 파악됩니다. (참고: 관련 지역 실거래가 및 매물 정보 종합 분석 결과)

감정가: 240,000,000원

주요 리스크 요인: 대항력 있는 임차인 홍주희 (보증금/차임 0원), HUG 인수조건 관련 복잡성, 토지이용계획상 제약 등.

상기 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 시장 시세와 물건 고유의 위험 요인을 종합적으로 고려하여 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.