나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11410 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 833-23 에스엠파크빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울시흥초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 본건 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 사정은
양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 건으로서,
(사용승인일:2013.03.20.)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 남측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2):도시지역, 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11410 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 833-23 에스엠파크빌 제2층 제201호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 243,000,000원

토지 면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물 면적: 32.61㎡ (약 9.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2013년 3월 20일

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통: 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 교육시설: 서울시흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (접수일자: 2022-08-12, 권리금액: 165,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 지상권에 대한 개요만 있으나, 특별매각조건으로 말소될 것으로 보입니다.

* 말소 예정 권리:

* 을7 주택임차권 (권리자: 여성우, 권리금액: 240,000,000원)

* 갑4 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 240,000,000원)

* 총 채권액: 405,000,000원 (근저당 165,000,000원 + 강제경매 240,000,000원) 입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (여성우)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약

* 갑2: 이정근 (2013-05-06, 소유권이전)

* 을7: 여성우 (2024-05-03, 주택임차권, 240,000,000원, 말소예정)

* 갑3: 박옥 (2022-06-17, 소유권이전, 240,000,000원)

* 을6: 김영길 (2022-08-12, 근저당권, 165,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 주택도시보증공사 (2025-08-07, 강제경매, 240,000,000원, 말소예정)

1.3. 상권분석

상권분석

* 본 물건이 위치한 시흥동 일대는 주거 지역으로, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 서울시흥초등학교가 인근에 있어 주거 지역으로서의 안정성이 높으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에서는 가로주택정비사업 등 도시개발 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육: 서울시흥초등학교가 바로 인접해 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 교통: 단지 남측 및 동측으로 포장도로가 접해 있고, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다. 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* HUG 보증 임차인 관련 조건: 임차인(여성우)의 보증금 2.4억원은 주택도시보증공사(HUG)가 보증하고 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건이 포함되어 있습니다. 낙찰자는 HUG와의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건에 대해 면밀히 확인해야 합니다. 보증금 인수 금액은 0원이지만, HUG와의 관계에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 분석 결과, 감정가(2.43억원)가 유사 면적의 최근 거래 시세보다 높은 것으로 분석됩니다. 이는 향후 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인이 될 수 있습니다.

* 채권 총액: 4.05억원에 달하는 채권 총액은 감정가를 초과하므로, 경매 절차의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울시흥초등학교 인접이라는 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 2013년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, HUG 보증 관련 임차인 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 제공된 시세 정보를 바탕으로 감정가가 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 최신 건축 연도(2013년)의 도시형생활주택으로 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* HUG 보증 물건으로, 임대차 보증금 관련 위험은 HUG를 통해 관리될 가능성이 높습니다 (단, 세부 조건 확인 필수).

* 시흥동 일대의 재개발/정비사업 추진은 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대/연립 주택 매매가가 2.8억원에서 3.3억원 사이로 형성되어 있으며, 이는 평당 약 1,670만원에서 1,990만원 수준입니다. 본 물건의 면적(32.61㎡, 약 9.86평)과 신축 연도를 고려하더라도, 감정가 2.43억원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세와 감정가의 차이, 첫 경매임을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현재 시세 (주변 거래 사례 기반): 약 1.7억원 ~ 2.0억원

* 감정가: 2.43억원

본 물건의 매력적인 입지와 신축 건물 연도를 고려하여, 시세보다는 높지만 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 투자 성향에 맞게 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주변에 폐기물 처리 시설이나 유해 시설 등 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 금천구 전반적으로 쓰레기 처리 문제에 대한 논의가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.