나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11414 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 318-19 하나아이파크빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉중앙시장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(개봉역 및 오
류역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2016.06.02.)

외벽: 치장타일 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 공동주택
및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측 및 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-
524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
(대표지번인 개봉동 318-19번지의 내용을 기재하였음).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11414 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 318-19 하나아이파크빌 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

토지지분: 17.91㎡ (약 5.42평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 06월 02일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 제5층 제503호

건축물대장상 주용도: 공동주택(다세대주택-16세대) 및 제2종근린생활시설(사무소)

건축물대장상 연면적: 820.04㎡ (전체 건물 연면적)

건축물대장상 대지면적: 322㎡ (전체 건물 대지면적)

세대수: 16세대 (다세대주택)

2. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉중앙시장' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 개봉역 및 오류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 등기부상 현황:

- 소유권 이전: 김인혁 외 1명, 김종채, 박이례 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 가압류: 대신저축은행의 가압류(2025카단13338, 금7,961,003원)가 말소기준권리입니다.

- 주택임차권: 이현석 씨의 주택임차권(을3, 금240,000,000원)이 등기되어 있으며, 전입일자는 2022년 8월 2일, 확정일자는 2022년 6월 20일입니다. 해당 임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

- 강제경매: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(2025타경11414, 금240,000,000원)로 본 경매가 진행 중이며, 이 또한 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(이현석)

- 보증금: 240,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 8월 2일

- 확정일자: 2022년 6월 20일

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 대신저축은행의 가압류 (2025카단13338)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 내용 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상권: 물건지 인근에 '개봉중앙시장'이 위치하고 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 상권 특성: 전통시장과 주거 밀집 지역이 어우러져 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 지하철 1호선 개봉역과 오류역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육: 인근에 개봉초등학교, 개봉중학교, 개봉고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: '개봉중앙시장'을 비롯하여 각종 근린생활시설, 병원, 은행 등이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성은 보통입니다.

* 주변 환경: 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 강제집행 등의 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 물건지 소재 토지가 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사나 상세 지도 확인을 통해 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리장 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 제공된 정보로는 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택입니다. 개봉역과 오류역을 모두 이용할 수 있는 역세권 입지에 있으며, 주변에 시장과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

감정가는 2억 2,500만원으로 책정되었으나, 임차인 보증금이 2억 4,000만원으로 감정가를 상회합니다. 그러나 임차인은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)가 보증금을 대위 변제하고 경매를 신청한 상황이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 임차인이 존재하므로 명도 절차는 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 있을 수 있으므로, 입찰 전 주변 시세 및 본건의 정확한 가치를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 연도(2016년) 대비 합리적인 감정가: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 개봉역 및 오류역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 수요: 주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 임대 또는 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 3월 기준)를 바탕으로 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 매매가는 약 1억원에서 1억 7,500만원 수준으로 나타났습니다. 본건의 건물 면적(29.99㎡, 약 9.07평)을 고려할 때, 주변 시세는 약 9,000만원에서 1억 2,000만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 2억 2,500만원으로, 자체 시세 분석 결과와는 다소 차이가 있습니다. 이는 건물 면적 대비 넓은 토지 지분(17.91㎡) 또는 감정평가 시점의 시장 상황이 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 입찰가 산정: 인수 보증금이 0원이므로, 순수 자산 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다. 감정가와 시장 시세, 본건의 토지 지분 및 건축 연도를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나 보증금 2억 4천만원이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.