나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11421 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제14층 제서관1441호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""지하철 9호선 마곡나루역"" 북측 인근에 위치하는
""마곡나루역보타닉푸르지오시티"" 제14층 제서관1441호로서, 인근은 오피스텔, 아파트, 업무
시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 9호선 마곡나루
교역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하8층 / 지상14층 건물 중 제14층 제서관1441호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 25미터의 포장도도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(9호선)(저촉), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사
기지 및 군사시설보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중
점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 760번지에 소재하는 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제14층 제서관1441호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11421 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 213,000,000원입니다.

토지 면적은 4.34㎡(약 1.31평)이며, 건물 면적은 22.20㎡(약 6.72평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2017년에 건축되었으며, 철근콘크리트구조입니다. 지하 8층부터 지상 14층까지 있으며, 본 건은 14층에 위치합니다. 총 1546세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 760번지에 위치하며, 지하철 9호선 마곡나루역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 지하철 9호선 마곡나루역과 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 매우 편리하며, 차량의 진출입도 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11421)이며, 등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁등기 말소 등기 내역이 있으며, 매매로 인한 소유권 이전이 있었습니다.

가장 최근에 접수된 권리 중 하나인 주택임차권(권리자: 박준석, 금액: 195,000,000원, 전입/확정일: 2020-12-15)은 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사, 박준석)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡동은 마곡지구 개발 사업의 중심지로, 다수의 대기업 연구단지와 업무시설, 주거단지가 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

지하철 9호선 마곡나루역이라는 더블역세권(예정) 입지는 유동인구 유입에 유리하며, 향후 마곡지구의 지속적인 성장과 함께 상권 가치 상승이 기대됩니다.

주변에 오피스텔, 아파트, 상가 등이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통은 지하철 9호선 마곡나루역과 인접한 대중교통 이용이 매우 편리한 환경입니다.

생활 편의시설로는 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능하며, 서울식물원 등 여가 시설도 인접해 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 전반적으로 계획된 신도시 지역 특성상 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

부동산 시장의 변동성에 따라 감정가 대비 시세 하락 가능성이 존재합니다.

임차인 정보에 대한 정확한 확인 및 잔존 권리관계 재확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡나루역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 마곡지구 개발의 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

HUG 관련 특이사항은 매각 조건에 따라 정리될 것으로 예상되나, 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가를 고려했을 때, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡나루역 초역세권 입지로 교통 및 접근성이 탁월합니다.

* 마곡지구의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 풍부한 배후 수요로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 부동산 강제 경매로 진행되어 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 22㎡)의 오피스텔은 2026년 5월 16,500만원, 2026년 6월 19,400만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 213,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 최근에 거래된 22.76㎡ (약 6.89평), 8층 물건이 19,400만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(22.20㎡, 14층)의 적정 시세는 19,500만원에서 20,500만원 사이로 예상됩니다.

따라서, 감정가 대비 91.5% ~ 93.9% 수준인 19,500만원에서 20,000만원 사이를 예상 입찰가로 고려하는 것이 합리적입니다.

입찰 희망가는 권리 조건 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.