나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11406 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-3 신흥뜨란채 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""은행나무사거리"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 빌라, 단독·다가구주택, 다세대주택 및 시장, 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 지하철 1호선 ‘금천구청역’이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 제3층 제304호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11406 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 827-3 신흥뜨란채 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물 현황:

- 건물명: 신흥뜨란채

- 주용도: 공동주택

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 0층, 지상 6층

- 준공일: 2017년 11월 28일

- 해당 호수: 3층 304호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 218,000,000원

토지면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.367㎡ (약 4.95평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물지분: 28.665㎡ (약 8.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "은행나무사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 빌라, 단독·다가구주택, 다세대주택, 시장 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '금천구청역'이 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건의 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 20일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑10)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 확인되는 을구의 주택임차권(을4, 2024년 2월 8일 접수)은 '말소'로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 표시되어 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등은 개요상 기재되었으나, 상세 내용 부재)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (최형은)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-26

* 확정일자: 2021-12-31

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 해당 임차권이 말소 대상이며, 특별매각조건에 따라 보증금 반환 및 임차권 등기 말소가 조건부로 처리되었기 때문입니다.

3.5. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인과의 문제가 매각 진행 전에 해결되었거나, 해결을 전제로 매각이 이루어짐을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 시장 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 주변 부동산 거래 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 무지개빌라 (1981년식, 62.31㎡): 59,000,000원 (약 313만원/평)

* 2026년 5월 6일 거래된 현대빌라 (1989년식, 39.48㎡): 44,000,000원 (약 368만원/평)

* 2026년 5월 1일 거래된 원형아트빌 (2002년식, 55.19㎡): 28,000,000원 (약 167만원/평)

이는 본건과 건축 연도, 주택 유형(도시형생활주택-단지형다세대주택) 및 규모에서 차이가 있는 점을 감안해야 합니다. 본건은 2017년식으로 비교 대상보다 신축이며, 감정가는 218,000,000원 (약 2,514만원/평)으로, 신축 연식 및 지역 특성을 반영한 것으로 보입니다. 제공된 시세 정보는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 6층 중 3층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접 도로 및 필지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 해당 임차권(을4)은 '말소' 처리되었고, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '특별매각조건' 등은 매각 과정에서의 복잡성을 시사하므로, 최종 매각 허가 및 잔금 납부 시점까지 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 토지는 제2종일반주거지역 외 다수의 법적 규제(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)를 받고 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 주변 환경

전반적인 주위 환경은 보통 수준이나, 시장 및 소규모 상가 등이 혼재하여 소음이나 통행량 등에 따른 생활 불편 가능성을 배제할 수는 없습니다. 현재까지 주요 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석 결과, 임차인 관련 사항은 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단되어 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 표기 및 특별매각조건 등은 최종 확인이 필요합니다. 감정가는 21.8천만원이며, 신축 연식과 주택 유형을 고려할 때 적정 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 교통 편리: 지하철 1호선 금천구청역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 리스크가 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,000,000원입니다. 권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 주변 시세와 비교 시, 본 건은 신축 연식과 아파트형 주거 형태를 고려하면 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다만, 권리관계에 대한 최종 확인 절차가 중요하며, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(취득세, 명도비용 등)을 고려해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 대략 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.