나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11387 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울월정초등학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 동측 근거리에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2022.01.21)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일,지목도로한정)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 포르테하임2 제5층 제502호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11387 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제5층 제502호

사용승인일: 2022년 1월 21일

감정가: 346,000,000원

토지면적: 17.54㎡ (약 5.30평)

건물면적: 28.14㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울월정초등학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재함. 간선·지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일) 등임.

인접 도로상태:

본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

등기부 현황:

본건에는 소유권 보존 등기(2022.01.25), 공유자 전원 지분 전부 이전 등기(2022.02.28), 주택임차권 등기(2024.03.07, 말소 예정), 강제 경매 개시 결정 등기(2025.08.06, 말소기준권리)가 설정되어 있음.

임차인 현황:

* 임차인: BHUSHANSHREYANSHU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 8일

대항력: 있음

비고: 임차인의 전입일자(2025.05.08)가 본건 경매개시결정 등기일(2025.08.06)보다 늦는 것으로 보이나, 대항력이 있다고 명시되어 있어 주의가 필요함. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 2월 9일

배당신고일자: 2024년 3월 7일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 말소기준권리인 강제경매의 채권자로, 주택임차권은 말소될 예정임.

물건 명세서 참고사항:

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미함.

4. 상권분석

본건은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대에 위치하고 있어, 순수 주거 수요에 기반한 상권 특성을 보임. 주변에 상업시설이 발달한 지역은 아니므로, 상업적 가치보다는 주거지로서의 가치 분석이 중요함.

5. 생활정보

편의시설:

* 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 간선·지선버스정류장이 인근에 소재함.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

주변 환경:

* 다세대·연립주택이 밀집한 조용한 주거 환경임.

* 차량 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 BHUSHANSHREYANSHU의 존재: 전입일자(2025.05.08)와 보증금(0원)이 불명확하여 추가적인 법적 검토 및 주의가 요구됨.

* 특수 매각 조건의 해석: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 조건이 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호지구, 군사시설보호구역 등 재산권 행사 또는 향후 건축 시 제한사항이 존재함.

* 토지거래계약 허가구역: 2029년 9월 9일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 토지거래허가 절차가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 이점이 있음. 주변에 학교와 주택가가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

그러나 대항력 있는 임차인(BHUSHANSHREYANSHU)의 존재와 불분명한 보증금 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 비록 매각 조건에 임차인의 대항력을 포기하는 조건이 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 완전히 해소되었다고 단정하기는 어려움.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 관련 임차인의 권리가 말소될 예정이라는 점은 긍정적이나, BHUSHANSHREYANSHU 임차인과의 관계 정리가 필수적임. 투자 전, 해당 임차인의 권리 관계에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 우수함.

* 서울시 강서구라는 입지로 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 감정가가 3.46억 원으로, 현 시세와 리스크를 고려한 합리적인 낙찰가 확보 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이므로, 권리 관계 정리 및 보증금 관련 채무 관계가 비교적 명확할 것으로 예상됨 (단, BHUSHANSHREYANSHU 제외).

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 신축 빌라(2018년식, 37.05㎡)가 2026년 5월 3억 원에 거래된 사례가 있음. 이를 평당가로 환산 시 약 2,670만 원/평에 해당함. 본건(28.14㎡, 약 8.51평)의 면적을 고려하여 적용할 경우, 시장 가치는 약 2억 2천 7백만 원 수준으로 추정됨.

그러나 감정가(3.46억 원)와 비교할 때 시장 가치 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 감안해야 함.

따라서, 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원 으로 제안함. 이는 감정가보다 낮으면서도 신축이라는 장점과 시장 가치를 반영하되, 잠재적 리스크를 충분히 감수한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.