나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11373 [1] 서울특별시 강서구 방화동 256-2 마곡누리 제101동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '방화1동 주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(신방화역)이
소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 13층 건물 내 제4층 제402호
로서, (사용승인일: 2022.01.07)
외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 ""오피스텔""임.
(후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 ""사다리형""의 토지로서,
현황 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 40미터, 남측, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육
지원청에 반드시 확인 요망))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019
-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11373 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 256-2 마곡누리 제101동 제4층 제402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 346,000,000원

* 토지면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

* 토지지분: 11.8057㎡ (약 3.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 건물지분: 28.8㎡ (약 8.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '방화1동 주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(신방화역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장세라)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-24

* 확정일자: 2023-02-27

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 및 물건명세서상 을구 1번 주택임차권(장세라)은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 250,000,000원의 임차보증금은 매수인이 인수해야 할 사항입니다.

* 권리분석 특이사항: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 등기부상 을구 1번 임차권 (250,000,000원)은 매수인이 인수하는 것으로 확인되므로, 총 인수 금액은 250,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 용도로 복합적으로 이용되는 지역입니다.

* 주변 개발: 마곡지구 인근으로 꾸준한 도시 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

* 상권 활성화: 지하철 9호선 신방화역 역세권으로 유동인구가 확보되는 지역이며, 인근 근린생활시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 13층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 2022년 1월 7일 (신축 건물)

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

* 내부 설비: 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 방화1동 주민센터, 다수의 근린생활시설, 지하철 9호선 신방화역 등이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 250,000,000원의 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 자금 계획 수립이 필요합니다.

* 공항 관련 소음: 본건이 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어, 김포공항으로 인한 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 다수의 상대보호구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 토지 이용에 제한이 따르는 사항들이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 신방화역 역세권에 있어 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 2022년 사용승인된 건물로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 250,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이 인수 부담금을 감안한 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 도보 접근 가능 거리로 풍부한 유동인구 확보 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 용이합니다.

* 마곡지구 인접: 배후 수요가 풍부한 마곡지구와 인접하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도: 오피스텔 외 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로도 이용 가능한 복합 건물로 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,000,000원입니다.

현재 파악된 인수해야 할 임차보증금은 250,000,000원입니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고, 해당 자산의 순수 지분 가치를 기반으로 산정합니다.

순수 지분 가치 = 감정가 - 인수 보증금 = 346,000,000원 - 250,000,000원 = 96,000,000원.

현 시세 및 경매 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 순수 지분 가치의 85% 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 81,600,000원 (96,000,000원 * 0.85)입니다.

최종적으로 본건의 총 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

총 취득 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 81,600,000원 + 250,000,000원 = 331,600,000원.

본 총 취득 비용은 감정가 346,000,000원 대비 약 95.8% 수준으로, 시장 가치를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

입찰 참여 전, 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.