나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11505 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제6층 제606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I명문 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '신방화역(지하철9호선)' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 신방화역(지하철9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층~지상14층건내 제6층 제606호로서,
(사용승인일 : 2015.07.29)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 14m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 739-4 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11505 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제6층 제606호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 189,000,000원

* 건물명: 마곡 헤리움1차

* 사용승인일: 2015년 7월 29일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층~지상14층

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 토지 지분: 6.5603㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 29.14㎡ (약 8.82평)

* 건물 지분: 29.14㎡ (약 8.82평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.3. 채권자 정보

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '신방화역(지하철 9호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 신방화역(지하철 9호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 북측 약 8m, 동측 약 14m, 남측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로1류, 중로1류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 특히 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025타경11505)입니다. (접수일자: 2025-08-12)

* 소유권 이전 내역: 조예환(2015-08-24), 박재범(2018-01-23)

* 주택임차권: 구채희 (권리금액 187,500,000원, 전입 2022-11-29, 확정 2022-11-08)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구채희

* 보증금: 187,500,000원

* 차임: 25,000원

* 전입일자: 2022년 11월 29일

* 확정일자: 2022년 11월 8일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기가 되어 있으나, 법원 자료상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리인 한국주택금융공사의 강제경매개시결정보다 늦은 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 구채희는 대항력이 없는 것으로 파악되므로, 임대차보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 다만, 물건 명세서 및 특이사항에 "신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 문구가 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수 절차 및 매각 조건에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

* 본건이 소재한 마곡동 일대는 최근 마곡지구 개발로 인해 신흥 업무지구 및 주거지로 각광받는 지역입니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 발달하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 신방화역 인근으로 유동인구가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 본건과 유사한 면적(29.14㎡)의 마곡 헤리움1차 오피스텔은 2026년 6월 16일에 178,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 건물 내 다른 면적(24.07㎡) 오피스텔의 최근 거래가는 2026년 5월 11일 160,000,000원, 2026년 5월 6일 134,000,000원입니다.

* 이를 통해 현재 시세는 면적 대비 약 178,000,000원 내외로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 9호선 신방화역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변에 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 각종 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

* 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 내에 위치하므로, 강서교육지원청에 확인이 필요한 사항이 있을 수 있습니다.

* 정확한 교육 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 문제: 임차인 구채희는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 187,500,000원의 높은 보증금액으로 인해 매수 후 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 조건부 매각: 신청 채권자의 조건부 매각(임차권 말소 조건)은 매각 절차의 투명성 및 최종 확정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공항 및 군사 시설 관련 제한: 공항, 대공방어협조구역 등에 인접해 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. (소음, 고도 제한 등)

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF)의 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 파악해야 합니다. 이는 채권/채무 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인근 시설: 김포공항이 가까워 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구 내 신방화역 역세권에 위치한 오피스텔로, 마곡지구 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 건물 연식(2015년 준공) 대비 양호한 상태를 유지하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용 또한 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 없는 임차인이 존재하며 높은 보증금액이 설정되어 있고, 채권자의 조건부 매각이라는 특이사항이 있습니다. 매수인은 이러한 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고, 명도 과정 및 법적 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 공항 인근이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발에 따른 수혜 기대: 마곡지구는 서울의 주요 신흥 업무 및 주거 중심지로 성장하고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 역세권 오피스텔: 지하철 9호선 신방화역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

* 현재 시세 대비 합리적 투자 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 권리관계 명확화 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 전용면적 29.14㎡(약 8.82평)의 최근 실거래가는 2026년 6월 16일 178,000,000원입니다.

* 감정가는 189,000,000원입니다.

* 법원 자료상 본건 임차인(구채희)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 고려할 수 있습니다.

* 임차인 관련 잠재적 리스크 및 명도 과정의 불확실성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 권장 입찰가: 175,000,000원

* 본 입찰가는 주변 시세와 권리 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원의 최신 매각기일 정보, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.