나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11396 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는
공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건중 10층 1003호로서
외 벽: 화강석 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니2)로 이용중임

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 주상복합부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(금천구심),가축사육제한구역,장애물제한표면구역(진입
표면구역),대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할),과밀억제권역,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경11396 (1) 사건번호로 진행 중인 서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호 다세대주택입니다.

감정평가액은 345,000,000원이며, 토지면적은 10.86㎡ (약 3.28평), 건물면적(전용면적)은 36.21㎡ (약 10.95평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사)입니다.

해당 건물은 2019년 7월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조로, 총 11층 중 10층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 주상복합부지로 이용 중이며, 북동측으로 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심) 등에 속하며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2025년 8월 6일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11396)입니다.

주요 권리로는 2019년 7월 16일 접수된 소유권보존등기(갑1)가 있습니다.

특히, 2024년 4월 23일 접수된 주택임차권(을1)이 존재하며, 임차인 조동진은 보증금 354,000,000원, 전입일자 2022년 4월 14일, 확정일자 2022년 3월 22일로 대항력이 있습니다.

물건명세서에 따르면 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금 합계는 354,000,000원입니다.

특이사항으로는 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권'이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 시흥동 지역은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거와 상업 기능이 복합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 시흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다.

건물 내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 1개, 발코니 2개로 구성되어 있습니다.

건물에는 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 설치되어 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 354,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

해당 임차인의 보증금은 본 건의 감정가액 345,000,000원을 초과하므로, 보증금 인수만으로도 감정가를 초과하는 부담이 발생합니다.

경매 채권액(392,505,425원)과 임차인 보증금(354,000,000원)을 합한 총 채권 부담액은 746,505,425원으로, 이는 감정가를 크게 상회합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

그러나 보증금 354,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액은 감정가액을 초과합니다. 이는 매수인에게 명백한 인수 부담으로 작용할 것이며, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금을 고려할 때, 본 건은 상당한 마이너스 에퀴티(Negative Equity) 상태로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

서울 금천구 시흥동이라는 지역적 이점과 2019년 준공으로 신축에 가까운 건물 상태를 보유하고 있습니다.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 확보될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 최근 매매된 유사 면적의 다세대주택 시세는 10.95평 기준 평당 약 12,580,000원(동오빌라트)에서 20,580,000원(인성하이츠D동) 수준입니다.

본 건의 전용면적 36.21㎡ (10.95평)을 기준으로 보수적으로 추정할 때, 시장가치는 약 137,775,000원(10.95평 * 12,580,000원/평)으로 산정될 수 있습니다.

그러나 매수인은 임차인에게 보증금 354,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 매수인의 최대 입찰가는 시장가치에서 인수 보증금을 제외한 금액이 되어야 합니다.

추정 시장가치 137,775,000원에서 인수 보증금 354,000,000원을 제외하면 -216,225,000원이 됩니다. 이는 본 건의 순수 자본 가치가 마이너스임을 의미합니다.

이러한 상황을 고려할 때, 현실적인 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없습니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

(참고: 상기 입찰가는 현재 분석을 바탕으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 법률 자문이 필수적입니다. 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 해당 금액을 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.